古家付き土地売却の古家の正しい扱い方

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空き家の増加は近年大きな社会問題となっています。古くなった家付きの土地は売れるのか心配ですよね。そして、もし売れるのであればできる限り高く売りたいと思うものです。
実際、古家付きの土地は更地にして売却する方が高額を目指せるため一般的です。
本記事では、更地にした場合と古家付きのまま売却する場合のメリット・デメリットから、古家付き土地の売却についてご紹介します。

古家付きの土地と査定の関係

古家付きの土地は、経済的な価値がほとんどない家が付いてくる土地です。
中古住宅と古家付きの土地の明確な違いはありませんが、一般的には建築から20年以上経過している住める建物を中古住宅とし、住めない建物を古家付きの土地とします。
しかし、中古住宅と古家付きの土地の境界線は曖昧で、平成に入ってからの建物は中古住宅、昭和に建築されたものは 古家付きの土地とされる傾向にあります。

解体して更地にすれば査定額が上がる理由

古家付きの土地と更地の関係が以下の通りです。

古家付きの土地売却 解体して更地売却
更地にする解体費用 買い主が負担 売り主が負担
土地保有の税金負担 低い 高い

古家付きの土地を売却する場合の解体費用は、買い主が負担します。しかし買い主が解体費用を負担する分、土地の値段を下げた状態での売却になるのが一般的です。
更地を売却する場合の解体費用は売り主が負担します。そのため、更地の方が買い手がつきやすい傾向にあります。
また更地は、ビルや店舗など活用の用途に制限がないため、解体費用を差し引いても、古家付きよりも更地の方が高額での価格設定が可能になります。

土地にかかる税金は、建物の有無で変わる

土地はただ所有しているだけで2種類の税金がかかります。それが以下の通りです。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
土地は住宅が建っていると固定資産税が安くなり、更地が一番高い状態になるという仕組みです。
住宅の固定資産税は、住宅用地非住宅用地に分類されます。
住宅用地は住むための用途の土地で、非住宅用地は住宅以外の用途での利用な土地の事をさします。

タイトル

住宅用地(住宅用途の土地)
非住宅用地(住宅用途以外も利用できる土地)

非住宅用地はオフィスビルや店舗が含まれます。商業用途の土地は固定資産税が高くなります。用途不明のまま住宅を取り壊した更地の場合、固定資産税も変わりません。なので、更地にする事を決めた際は、買い手も並行して探したほうが、良いでしょう。また土地の使用用途を明確にしておくことで、買い手が見つからなかった場合でも保有コストを抑える事ができます。

トラブルを避けるために必要なこと

トラブルを避けるためにも確認しておきたいポイントがあります。

売却の相談先を決定する

安心して売却をすすめていくために、信頼できるところへの相談は必須です。
売却の場合は、まず不動産会社への相談がいいでしょう。
また税金関係の相談がしたいのであれば、国税庁の電話相談も合わせて利用すればより安心できます。
また、すぐに売却したい方は不動産会社の買取保証という手段もあります。
買取保証は、決まった期間に仲介で売却に出し、もし買い手がつかなかったら、不動産会社が買い取るサービスです。
買取の売却価格の相場は、仲介の約80%程度で、価格は安くなってしまいますが、確実に売却することができます。

瑕疵担保責任について確認する

瑕疵担保責任は、売り主も知らない、本来備わっているべき性能や品質が欠けている状態が売却後に見つかった場合に追う責任の事です。
なので買い主に契約時に説明してある欠陥は、瑕疵担保責任には該当しません。
先に伝えておくことによって、賠償請求や契約解消を避けられます。
不動産の瑕疵担保責任にあたる主な内容は以下の通りです。

  • シロアリの被害
  • 再建築不可の建物
  • 地中埋設物
  • 殺人や自殺

万が一、欠陥を知りながら隠して売却した場合、損害請求を受けることになり結果的にかなり損をします。売却価格が安くなってしまうような不利なことであっても必ず明らかにしましょう。

更地にすることが全てではない

更地にして売ることが一般的ではありますが、古家がついてくる土地に魅力を感じる方もいます。その際は、古家を解体せずにリフォームして売却する手段もあります。リフォームによって中古物件として扱う事ができるようになります。
しかし、再建築不可物件ならば増築とならない範囲でのリフォームのみ可能となります。建物の改築や増築を考えない最低限のリフォームとなります。
再建築不可物件の条件が以下の通りです。

  • 前道路が建築基準法上の道路ではない
  • 接道2m未満
確実に古家付きで売却したい場合は、しっかりとしたリフォームが必要になる可能性が高いので、再建築不可物件かどうか確認する必要があります。

まとめ

自ら、売る土地について把握することが売却金額を高額に設定するには必須だということがわかりました。また、更地にする場合、解体費用は建物の立地や条件によって総額は様々ですので、解体業者さんに見積もりをとってもらって、売却金額と比較しましょう。
まず解体費用を把握したいという方は、下記のサイトでは、解体業者の選び方やおすすめの解体業者を地域別にまとめてありますので、参考にしてみましょう。
参考 解体業者の選び方 - 解体工事の情報館解体工事の情報館