不動産売買における「利回り」のカラクリ。本当の儲けはいくらなの?

投資物件の売買情報の中で、「利回り」という言葉は必ず目にします。「利回り◯%」という謳い文句やお買い感匂わせる記事など、購入物件の条件として重要な指標のひとつです。

今回は物件購入の目安とされている「利回り」について基本的な考え方・捉え方を紹介したいと思います。

「表面利回り」と「実質利回り」の基本的な考え方


利回りとは、投資額に対してリターン(収益)がどれくらいあるのかを測る尺度のことです。「預貯金」や「債券」、「株式」などの金融資産を運用する場合に使われます。 不動産投資における利回りとは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを見極める指標です。 不動産投資における利回りは大きく表面利回りと、実質利回りの2種類があります。

表面利回りとは?

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。 投資用物件を探す際に「表面利回りで◯%以上」と、最初の目安として対象物件を絞り込むのが、この表面利回りという指標です。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

実質利回りとは?

「実質利回り」は年間の家賃収入から管理費や固定資産税などを差し引いたものを、物件価格に購入時の登録免許税などを足したもので割った数字です。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

例えば年間家賃収入500万円、不動産価格5,000万円、購入時の諸経費300万円、不動産保有時の諸経費が年間100万円の不動産に投資する場合、表面的な利回りと実質の利回りとでは以下のような違いが生じます。

➡表面利回り(%) 500万円÷5,000万円×100=10.0%

➡実質利回り(%) (500万円-100万円)÷(5,000万円+300万円)×100=7.5%

この「実質利回り」はあくまでも瞬間的な数値でしかありません。つまり、この利回りの計算結果は、年ごとに変化する可能性が高いのです。 そのため、不動産業者が物件の広告を行う際には「表面利回り」を用います。

表面利回りをまず確認して、その次に実質利回りを算出してみることが一般的な物件の判断基準です。 実質利回りを計算することにより、自分の手取りがいくらになるのかをチェックすることができます。 表面利回り・実質利回りそれぞれ、色々な物件を比較するときの第一段階の目安という点を抑えておいてください。

実態を表すのは「実質利回り」

不動産投資は、利回りの高さだけに飛びついては危険です。 実際にはランニングコスト(物件を維持していくために必要な支出)は物件の種別によって違いますし、仮に同じ物件の種別であっても、築年数物件によってランニングコストが違います。

肝心なのは、表面利回りはあくまで表面上の利回り

中古車を購入した経験がある方であればお分かりだと思いますが、新車の場合は値段が一定しています。それぞれの部品も新品ですので交換する必要もありません。

しかし中古車となると、同じ車種・年式でも、エンジンの調子や修復歴、走行距離などで価格帯に差が生じます。車検切れの車を購入する場合では、すぐに車検費用がかかり、極端な場合ですが、パーツ交換が必要なんてこともあります。

それと同じことが不動産でも言えるのです。

中古物件の中には、購入後すぐに修繕費負担に悩まされることも!

表面利回りが同じ「7%」の物件が「新築」と「中古」それぞれであったとします。しかし、この2つの物件の特色によって実質利回りは変わってきます。 新築物件の場合は、修繕が必要な場合はまずないので、表面利回りと実質利回りとの差は大きくないのですが、中古物件の場合は開きが大きくなります。

例えば、地方の中古アパートを利回り15%で購入したとします。しかし、その物件は築20年で前オーナーがあまり手をかけていなかったため、まもなく設備の交換が必要になり、数百万円の出費が必要になるとしたらどうでしょうか?

もし配管の修繕や交換が必要になると、15%の利回りでも修繕費で軽く収益が飛んでしまいます。 最終的に物件ごとに実質の利回りがいくらになるのかを計算することが大切です。

「こんなはずじゃなかった…。」とならないよう、必ず事前に計算しておくようにしましょう。

購入後の入居とムダを省くことに重点を

特に重視しなければならないのが、利回りよりもリスクマネージメントです。 表面利回り15%、20%という物件を見つけると、ついつい気持ちが大きくなってしまいがちですが、どんなに利回りが高く、物件の値段が安くても、入居者がいなければそもそも家賃収入は得られません。 また、無駄を省くことで実質利回りを良くすることができます。

例えば賃貸マンションとアパートでは必要な経費が違います

アパートであればエレベータなどの維持費が不要になり、マンションよりも低く抑えることができます。これによって、実質利回りに差がつくことになります。修繕費も経費を左右する大きな要素です。修繕費が少なく済む建物であれば、実質利回りが向上します。

固定資産税の安い物件を選んだり、火災保険料が安価になる耐火構造のものを選ぶと実質利回りをさらに向上させます。 加えて建物の管理費用も、管理会社によって差がでます。賃貸経営も営利事業である以上、ランニングコストのムダを省くことによる経費削減が、経営を大きく左右するのです。

広告などの利回り「10%」は「表面利回り」

広告などで利回り「10%」といった表示をよく見かけます。この低金利の時代に、考えられないような数字です。ただ、これは「家賃収入」を「物件価額」で割っただけの数字です。毎年1,000万円の家賃収入が得られる、1億円の物件であれば「表面利回り10%」ということです。

ただし、物件購入時には付随する費用もかかります。また、管理費や固定資産税など、購入後も毎年かかってくる経費があることを覚えておいて下さい。ちなみに、購入時の不動産取得税や登記費用などが1000万円かかったとします。その場合、購入総額は1億1,000万円となるわけです。

年間管理費で80万円、固定資産税で120万円かかるとすると、収入のうち200万円はそれらの支払いに充てなければなりません。
これらを考慮すると、「毎年800万円の手残りが得られる物件を1億1000万円で買う」というのが実態の数字ということになります。この場合の利回りは7.3%となります。

家賃収入は「現況」と「満室想定」がある

中古物件の場合「現況賃料収入」と「満室想定賃料収入」が併記されていることがあります。中古物件ですので、今すでに入居者がいたり、何室か空いていたりするわけですが、今得られている収入が現況賃料収入で、空室が全部埋まったと仮定した場合の収入が満室時想定収入です。

広告では「満室時想定収入」を基に利回りを提示しているケースが一般的です。「満室時」の数字だけで「好条件の物件」と即決してしまうのは危険です。常に満室とはなかなかいかないものなので、ある程度の空室を見込んだ収入・利回りを考えておくべきでしょう。

借入をした場合の、利回りの考え方

借入をして投資した場合、返済負担がありますので、「手残り」は少なくなります。表面利回り「10%」の1億円の物件であっても、ほとんどを借入でまかなった場合は、最終的には年間200万円程度しか残らないでしょう。

ただ、これは「2%」程度の利回りしかないということではありません。借入返済は家賃収入の中から確実に行えるので、「投資効率」を考える際には検討の枠から外しておくべきです。

大切なのは「投入した自己資金との関係」です。上記物件を買う際に自己資金1,000万円を投じて、その他を借入とした場合は、投入資金1,000万円に対し、毎年200万円の手残りを得ているわけです。利回りに換算するとは実に20%になります。

不動産投資で失敗しないために。リスクを最小限に抑えるポイントとは?

まとめ

利回りに踊らされてはいけないということは、不動産投資を考える上で基本中の基本です。

家賃相場や競合環境にも目を配っておかないと、経年による家賃の下落率が非常に大きい、一旦空室になるとなかなか埋まらないといった事態に陥ってしまう可能性があります。

投資額に対してのリターンばかりに目が行きがちですが、原資となる投資額をいかに減らさないかという観点の方が重要になってきます。