不動産投資で失敗しないために。リスクを最小限に抑えるポイントとは?

「副業に最適」といわれながら、ハードルが高い印象のある不動産投資。自己資金や借り入れ、法律の知識や管理ノウハウといった内容に取っ付きにくさを感じている人も多いでしょう。

今回は、会社勤めをしながら不動産投資を始めるためのポイント、物件の運営や売買をどのようにスタートさせればよいのかなど、不動産投資の実態に迫ってみたいと思います。

不動産投資をする前に知っておきたい予備知識


まずは、不動産投資を行うにあたっての予備知識を抑えておきましょう。知っている方もいらっしゃるかもしれませんが、今一度、確認しておくことにしましょう。

抑えておこう!不動産投資のメリット・デメリット

では、不動産投資のメリット・デメリットについて整理をしておきましょう。不動産投資は、個人が資産形成を実現するうえで有効な手段です。投資というと、どうしてもリスク先行のイメージが強いですが、不動産投資の主なメリットは5つです。

不動産投資におけるメリット

①本業が多忙でも兼業できる
②将来にわたって安定的な収入を得られる
③リスクが限定的である
④自己資金を抑えながら大きな投資ができる
⑤単なる投資にとどまらない相乗効果が見込める

将来にわたって安定的な収入を得られる

不動産は、購入前こそ煩雑な手続きが必要ですが、購入後は運用面にそれほど手間はかかりませんし、基本的に管理業者に任せることが可能です。

リスクが限定的である

家賃収入(インカムゲイン)による収益が見込めます。きちんと物件を選び、投資金に見合った収益の上がる物件に投資を行えば、家賃収入だけで暮らすことも不可能ではありません。

自己資金を抑えながら大きな投資ができる

衣食住は人間にとって、生きていく上で必要不可欠です。よって他の投資商品に比べて不動産はリスクを低くすることができます。ただしそのためには、物件をよく選ぶ必要があります。

単なる投資にとどまらない相乗効果が見込める

借金による投資が可能という意味です。これは不動産投資の大きな魅力の1つです。

不動産を所有することによる節税効果

不動産事業主としての実績が信用となって、次の物件を購入する際にプラスに作用します。また、不動産を所有することによって節税にもなります。

不動産投資におけるデメリット

①空室リスク
②物件の老朽化
③金利の変動による返済額の増加
④流動性が低い

空室リスク

すでにご承知だと思いますが、不動産投資は家賃収入がローン返済の原資となるため、空室はもっとも気をつけなければならないことです。そうならないために、とにもかくにも物件選びを疎かにしてはいけません。

物件の老朽化

資産価値の下落を意味しますので、小まめなメンテナンスが欠かせません。質の低下が空室リスクにつながります。

金利の変動による返済額の増加

変動金利にした場合、物価の上昇とともに金利が上がる可能性があります。固定金利にすれば避けることはできますが、もとの設定金額が高くなります。

流動性が低い

すぐに現金化できないというリスクです。こうしたことを考慮し、投資を検討していく必要があります。

不動産投資の「真実」。あなたは知っていますか?


マイホームは「資産」という認識を持っている方は多いと思います。しかし、それは需要と供給の関係が成り立っているからこそ。もし、値崩れし資産価値が大幅に減った場合、それは「負債」へと変わります。あるベストセラー本のなかでも「資産とは自分のポケットにお金が入ってくるもの」と説いています。

「年収が低い人でも不動産で稼げる」は本当か?

収入が伸び悩む現在のサラリーマンにとって、不動産投資は「副業」として特に注目を浴びている分野ではないでしょうか。CMもサラリーマンの帰宅時間帯に合わせて目にする機会が多くなりました。では、不動産ビジネスに「ド素人」のサラリーマンが、不動産投資を始めて果たして儲かるのでしょうか?ここで、不動産投資をするにあたって、ひとつの目安が存在します。

「年収700万円未満は、不動産投資をするにはまだ早い」。

なぜなら、国内での税制の仕組みに目を向けて見ると、節税の面、借入れの面からも年収が700万円未満の方は、リスクに見合ったリターンが十分に得られるとは言い難いのです。確かに、税金などは「払っている金額が少ないということは、そもそも返ってくるものがない」ということになります。

少なくとも生活費の一部を切り詰めて行う投資はリスクが高く、ギャンブルといっても過言ではありません。

もともと、不動産投資のメリットと言えば「節税」と「レバレッジ」(自己資本に対する利益率を高めること)の2つです。しかし、700万円未満の方となると、この恩恵をほとんど受けることはできません。

投資額は収入を含めた自己資本比率の何割なのか?

不動産投資をするためには、自分の貴重な財産である「信用枠」(担保)を使って借り入れを行い、多額の借金を背負うことになります。借入れをすることによる心理的負担は相当なものです。

それだけの資金を扱う訳ですから、それ以上の見返りが期待できなければ「投資」とはいえません。しかも、限りなく原資を減らなさい、安定性のある収益が見込めなければ「投機」となってしまうのです。

残念ながら現実として不動産投資では、資産にある程度余裕がなければ年収を増やす要因として還ってくるものが少ないのです。

CMでは賃貸経営が簡単な印象を受けますが、「そんなに儲かるならみんなやっています。

もちろん、企業が嘘をついているわけではありません。実際に不動産投資を始めた人をずっと追跡しているわけではないので、成功しているケースもあるでしょう。少なくとも、購入しようと思ったら、今の年収で可能なのかというラインを設けたときに700万円という数字が出てくるのです。

ですから、名義を共同名義にするなどして、ハードルを低く設定することもできます。大事なのは利益です。物件価は購入した時点で資産ではなく「負債」という認識を持つことがとても重要です。単純に棟数だけ増やして、借金を雪だるま式に膨らませても何らメリットにはなりません。

実物資産としての不動産とは?

実物資産とは土地・建物・貴金属など、形があるもので、それ自体に価値があるもののことを言います。これに対し、現金や株式などの有価証券のことを金融資産と言います。実物資産には不動産や原油、大豆やトウモロコシなどの穀物、アルミや銅などの非鉄金属も含まれますが、一般的に個人が実物資産への投資は主に以下の方法があります。

◆土地を購入する
◆マンションやアパートを購入する
◆金・プラチナ・銀などの貴金属を購入する
◆美術品を購入する

いずれの場合も値上がり後に売却して利益を得ることができますが、土地やマンション、アパートの場合は売却以外にも賃料で利益を得ることができます。「投資対象」として、不動産は正直儲かるのでしょうか?

かつて、日本が高度経済成長期だった頃は、誰もが「マイホームは憧れの資産」でした。バブル崩壊時前まで物件や土地を持っているだけで資産価値が上がる状況だったので、無理もないことです。それが現在では、相続人にとって重い負担となる場合が多くなっています。なぜなら、遺産の査定額が現状の市場価格で算出されないからです。しかも、マイホームというのは買った瞬間から値段が下がり、物件も劣化していくことを覚えておいて下さい。

永遠のテーマ!「持家派」と「賃貸派」

世間ではよくマイホームに関して「持家派」と「賃貸派」で話題になりますが、資産のリスクだけを考えたら圧倒的に「賃貸」がお薦めです。極端に言えば、マイホーム購入資金を使って「投資」を行い、それで家賃を払う収入が得られればいいのですから。しかも、賃貸ならいつでも新築に引っ越しできますし、土地に拘束されることもありません。マイホームでは仕事や行動範囲が狭められることになるからです。

「自分のものなら安心」「老後に住むところがないと困るから」「家賃を払うのと同じ額で家が持てる」など、マイホームを持つメリットはいろいろありますが、日本の住宅は30年もすれば資産価値が0円になります。この事実からも「もう不動産を資産とし所有する時代ではない」と言っていいのかもしれません。

マイホームと投資用物件の購入は同じではない

投資用物件とマイホームでは金利も全然違います。信用枠もまったく別です。ですから、家を買える信用枠と金利を、不動産投資に充ててはいけません。居住目的だからこそ金利が優遇されるのです。

このように、優遇措置さえも投資に回さなければならないような方は、不動産投資を行う際に「本業での収入を上げる」ことです。収入が少ない時に無理をしたり、買える範囲内で何とかしようとすると、同じ価格帯の競争相手が多かったり、十分な収入もなく借金が足かせとなり、かえって損をする可能性があります。

不動産投資を副業と捉えた場合、結局のところ、本業に力を入れるのが一番の近道だということです。

不動産投資で成果を出すために必要な考え方

我々は不動産投資を検討する際、「プロが言うのであれば大丈夫」と思いがちです。しかし、相手は「不動産の販売のプロ」という事実を忘れてはいけません。

パートナー選びの鍵は「出口戦略」

結局、結論は手を出さないのが一番ということになってしまいますが、実際に不動産投資を行っている人が存在する以上、彼らはなぜ失敗をしないのでしょうか?その具体的な方法をみていきたいと思います。

一番大事なのはパートナー(運営委託会社)を選びです。ご自身でアパートを建て、借主を1人1人探してくるのは専業でやらないかぎり不可能です。そこで見極めの際に重要になってくるのが出口戦略とその根拠の明確さです。

いきなり、「出口戦略」と言ってもピンとこない方が多いと思います。一言で言えば、「この会社は、きちんと顧客のニーズに答えを持っているのか」ということです。一見すると、当然のように思えることですが、これがしっかりできているのかどうかが、成功に至るターニングポイントなのです。

売ってしまって「終わり」の会社に当たらないために

簡単な方法は、会社に対して「物件を長期間で運営しようとは考えていない」という趣旨のビジョンを伝えてみることです。「長期」運用=「放ったらかし」と、置き換えてもいいでしょう。会社の担当者が受け持つ物件が、20年~30年ずっと変わらないということはまずないからです。会社で管理をしていても、担当者の個々が明確なビジョンをどのようなスパンでも提案できるということは信用に値すると思います。

実際、創業5年未満の会社は、あまりお薦めできません。自分でしっかり確認し、選ぶことが大切です。それから、自分たちが販売する物件に対して、どれだけ責任が取れる体制を構築しているか、というのも大きなポイントになります。これがマイホームだと、買った後は基本的に自分で住むだけですが、賃貸で回すとなった場合、万一「物件を売るだけの会社」から買ってしまうと後が大変です。投資用物件は買った後の対応のほうが大事なのです。

賃貸業者と契約する際なども、リフォームやリノベーションができる体制のある業者なのかどうかを必ず事前にチェックするようにしてください。業者からしてみれば、物件の価値が落ちた時に、リノベーションをしても入居者が付くかどうかがわからないし、自分たちがやっていない限り、親切に教えてくれるわけではありません。

「物件を買ったり、賃貸を委託していれば、契約後も親身になって対応してくれるだろう」と単純に思わないことです。後々のことまで考えて最初に業者を選んでおかないと、問題が起こった時にいちいち自分で業者を探さないといけない羽目になります。トータルサポートができるかどうかが、業者を選ぶ際のポイントの1つということになります。

「長期保有で得をする」は間違い?業者が言わない不動産投資の成功法則

投資家の方には、「物件を5~7年で売却することも検討している」と不動産会社に言うだけでなく、ぜひそれを実際に行って頂きたいと思います。要は「不動産を持ち続けるというイメージを捨てて欲しい」のです。

まとめ

良い業者も悪い業者も、どちらも顧客の利益になることを話すので、多くの人はどれが本当なのかが見極められません。

不動産投資を行う際にまず重要なのは「本業での収入」が資産の移動に伴い影響を与えないかということです。例えるならば、エンゲル係数と同じで投資費用が収入の何割に占めるのかを把握せずに目先の利益に飛びつくのは大変危険です。

収入が少ない時に無理をするということは、まだ準備運動の段階でいきなり全速力で走るようなものです。専門家(FP)などを交え、長期的な資産系形成を心がけることがリスクを最小限に抑える最適の方法ではないでしょうか?