新築と中古どっちを買うべき?それぞれのメリット・デメリットを解説

持ち家を買うなら、新築中古住宅のどちらが良いのか?
多少値は張るけれど、ピカピカの新築住宅に住むか。安価な中古住宅を買い、浮いたお金でリフォームをするか。とても悩ましい問題だと思います。

ですが、新築住宅と中古住宅の違いは金額だけではありません
本記事では、新築住宅と中古住宅のメリット・デメリットを解説すると共に、それぞれの家づくりで大切なことをご紹介します。
家づくりの本質を理解して、ベストな選択をしていきましょう。

新築住宅のメリット・デメリット

まずは、新築住宅を購入、建設のメリットデメリットを解説します。

【メリット1】住宅の設備や機能が基本的に最新
【メリット2】自分たちに合わせた間取りを設計できる
【メリット3】中古住宅よりも税制面で優遇される
【デメリット1】中古住宅に比べると費用が掛かる
【デメリット2】利便性の良い土地に建てづらい

【メリット1】住宅の設備や機能が基本的に最新

新築のメリットは、何と言っても住宅が新品であること。設備は各メーカーが最新のモノを搭載しているケースが多く、中古住宅に比べて耐震性や断熱性、防音性などが優れています
また、中古住宅を購入した場合は、メンテナンスやリフォームなどで維持費用が膨らんでしまいますが、新築の場合は一定の耐久性が保証されているため、住宅の維持費用が比較的抑えられます

【メリット2】自分たちに合わせた間取りを設計できる

注文住宅に限られますが、新築の場合はゼロから間取りを決めることができます。特に、設計のプロである設計士や建築家に依頼する場合、このメリットは大きいと言えます。

ちなみに、建築家の多くは「家は買うものでは無く造るもの」と仰います。
規格化された住宅に住むよりも、家族の生活スタイルや趣味趣向を踏まえた上で設計された家に住む方が、暮らしは当然豊かになりますよね。
中古住宅の場合、リフォームは可能でもゼロから設計するのは難しいため、新築ならではの魅力と言えます。

【メリット3】中古住宅よりも税制面で優遇される

新築住宅と中古住宅では、それぞれに適用される税制が変わります。
まず、新築には固定資産税の半減措置が3年間適用されますが、中古住宅の場合に軽減措置はありません。
また、登録免許税も中古住宅の半分になります。基本的に税制で優遇されるのは新築住宅です。

税制の解説
固定資産税……所有する固定資産(土地や建物など)に対して掛かる税金。毎年1月に徴収されます。
登録免許税……新しく取得した住宅を不動産登記する時に掛かる税金
不動産取得税……登記とは別に、不動産を取得した時に掛かる税金。
税制 新築 中古
固定資産税 3年間半額 軽減措置なし
登録免許税 固定資産評価額×0.15% 固定資産評価額×0.3%
不動産取得税 固定資産評価額から1200万円が控除 築年数によって控除額減額

【デメリット1】中古住宅に比べると初期費用が掛かる

新築の場合、中古住宅と比べると購入時の金額が高額になる傾向があります。設備等も1から買い揃える必要があるため、どうしても初期費用が掛かってしまうのがデメリットと言えるかもしれません。
ただ、中古住宅に掛かるメンテナンス費やリフォーム費などを含めると、10年20年のスパンでは新築の方が安上がりだという見方もあります。

また、地域によっては費用総額にそこまでの差がないというデータも出ていますので、人によっては大きなデメリットにはならないと言えます。

新築中古データ

引用:新築VS中古 住宅を買うときの「お金」はどう違う? | SUUMO

【デメリット2】利便性の良い土地に建てづらい

もうひとつのデメリットとしては、良い立地の土地を探すのが難しいことが挙げられます。

特に都心部では、既に多くの住宅が立地の良い土地に立ち並んでいるため、新築の場合は住宅密集地に建てるケースが多くなってしまいます。
中古住宅に比べ、利便性の良い土地の選択肢が狭まってしまうのはデメリットと言えます。

中古住宅のメリット・デメリット

続いて、中古住宅購入のメリットとデメリットについて解説していきます。

【メリット1】新築住宅に比べると購入価格が低い
【メリット2】初期費用が低い
【メリット3】土地と建物の概要が事前に分かる
【デメリット1】建物や設備が古い
【デメリット2】住宅ローンが組めないことも

【メリット1】新築住宅に比べると価格が低い

中古住宅は基本的に、新築住宅に比べると2割から5割ほど価格が低く設定されています
日本の木造住宅は約20年ほどで不動産価値がほぼなくなってしまうため、中には土地代のみで買えるような物件も存在します。

また、稀ではありますが「空き家バンク」などを利用することで、0円で住宅を購入できるケースもあります。
そこからリフォームやリノベーションをして、自分たちが住みやすいように整えることも可能です。

参考 空き家を無料で扱うサイト紹介と取得後の注意点 - 解体工事の情報館解体工事の情報館

【メリット2】初期費用を抑えられる

中古住宅の場合、オプションや設備等が最初から搭載されていますので、新築に比べると平均的な初期費用が低くなっています
その分をリフォームやリノベーション費用に回すこともできるため、古くなった建物や土地を購入して改築される方も増えています。

【メリット3】土地と建物の概要が事前に分かる

中古住宅の場合、どんな土地にどんな建物が建っているかが一目瞭然なこともメリットです。周囲の環境と併せて建物がどう機能するのかを予め確認することができます。
また、建物の所有者から建物や土地の詳細、近隣の情報などを聞き出すことが可能です。これから家を建てて暮らす新築とは異なり、不確定な要素がより少なくなるのがメリットです。

【デメリット1】建物や設備が古い

中古住宅は当然ながら建物自体が古いため、耐久性を考えるとリフォームやリノベーションが必要になります。
そのため、中古住宅の価格やリフォームの規模によっては、新築と変わらない費用額になることもあります。購入前にしっかりと費用を計算し、新築の価格と比較をしてみましょう。

【デメリット2】住宅ローン審査が厳しい

中古住宅の場合、新築に比べて住宅ローンの審査が厳しいので注意が必要です。
通常、新築の住宅ローンの場合は住宅を担保にして融資を受けます。新築は資産価値が高く、担保としての効力が高いためです。
しかし、中古物件は資産価値に幅があるため、金融機関側も住宅ローンを組む際には厳しく審査をします。そのため、資産価値の落ちた中古住宅を担保にすると、新築よりも融資額が低くなってしまうケースがあるのです。

参考 中古物件だと住宅ローンが組めないって本当? | 不動産の豆知識 | D-LINE不動産 中古住宅仲介とリフォーム・リノベーションD-LINE不動産 中古住宅仲介とリフォーム・リノベーション

新築住宅を建てる時のポイント・注意点

新築と中古住宅のメリット・デメリットを覚えたところで、続いては実際に契約する際の注意点などを解説します。
新築と中古、どちらを選んでも後悔しないように情報収集を進めていきましょう。

造り手探しが一番の鍵

新築を建てる場合、一番重要なのは「誰に依頼をするか」ということです。家づくりでは、造り手との相性や価値観の一致が大切になります。
なぜなら、建売などで購入する場合を除くと、造り手の方には自分たちのプライベートをお話しすることになるからです。自分が信用していない相手に、自分たちの生活を赤裸々に語ることはできませんよね。
生活や要望を赤裸々に語ってこそ、理想の住宅が完成するため、造り手との相性は非常に重要なのです。

一般的な依頼先は、大きく分けて「ハウスメーカー」「設計事務所」「工務店」の3つですが、様々な会社から話を聞いてみるのをオススメします。

ハウスメーカー、設計事務所、工務店の違いや特徴を徹底比較 ハウスメーカーの正しい選び方とは?ハウスメーカーの正しい選び方とは|3つのステップで候補を絞ろう

資金計画を綿密に練ってみよう

新築を購入する時に大切になるのが、資金計画です。
特に、土地と建物の予算配分には注意しましょう。家づくりでは、土地を買ってから住宅の間取り等を決めていくのが通例ですが、それでは土地を買って余った予算で家を建てることになってしまいます。

余った予算で家づくりをすると、費用面から様々な妥協を迫られることになります。それでは、理想の家を建てることは難しいですよね。
ですので、理想の家づくりには果たしていくら掛かるのかを事前に計算し、残った予算で土地を探すことをオススメします。当然、ご家族だけで悩まれる必要はありませんので、様々な造り手の方に土地探しも併せて相談してみてください。

マイホーム計画ノート|家づくりまでの流れを徹底解説

中古住宅を買う時のポイント・注意点

最後に、中古住宅を買う際のポイントや注意点を解説します。

再建築不可物件ではないかを確認

中古住宅を買う際に気を付けたいことは、その物件が「再建築不可物件」でないかを確認することです。
再建築不可物件とは、建築基準法に則り再建築ができないと指定された建物のこと。規定としては建物を一度取り壊して再建築する「建て替え」が禁止されるのですが、リフォームやリノベーションもその対象に入る場合があるため、注意が必要です。

ちなみに、「再建築不可物件」には以下のような要素が含まれます。

1.敷地の上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている
2.既存不適格建築物である(現在の建築基準法に反した建物が建っている)
3.市街化調整区域内である(街を活性化させるように指示された地域)
4.接道義務違反を犯している(指定の幅が確保できないような狭い土地)
参考 再建築不可とは。どこまでリフォーム可能か?費用は?|戸建てフルリフォームなら増改築.com戸建てフルリフォーム・フルリノベーションなら増改築.com®

瑕疵担保責任の内容を確認する

中古住宅を買う際には、「瑕疵担保責任」の内容を理解していないと、トラブルに発展してしまうケースもあります。

瑕疵担保責任とは、簡単に言うと「建物の傷や不具合に対する責任」のことです。新築の場合、建物に不具合があった時には家を建てた会社が責任を負いますが、中古住宅の場合、双方が合意して契約してしまうと誰も瑕疵担保責任を負ってくれません

つまり、契約時に瑕疵担保責任の内容を理解していないと、住んでから発覚した不具合などを巡ってトラブルに発展しかねないのです。
そのため、「現在どのような傷や不具合があるか」「住んでから傷や不具合が見つかった場合はどうするのか」などを事前にしっかりと話し合い、理解することが大切です。

家の性能や状態を確認する

中古住宅を買う以上、建物の性能や状態は厳しくチェックしておく必要があります。いくら新築よりも割安で購入できたとしても、ボロボロの家に住んでしまうのでは意味がありません。

重要なチェックポイントは「屋根」「外壁」「軒裏」「基礎」の4箇所です。基本的にはクラックと呼ばれるひび割れが無いか、塗装の剥がれや破損部分が無いかをチェックしていきます。

自分でチェックするのが不安な場合は、第三者目線のプロ(住宅診断士、建築家など)と同行するのがオススメです。中古住宅の売却側にいるプロではいけません。あくまで利害関係の無い建築のプロに同行してもらい、物件の状態を見てもらうのが望ましいです。

参考 住宅診断(ホームインスペクション)とは - 日本ホームインスペクターズ協会日本ホームインスペクターズ協会
簡易チェックリスト
外観
外構や基礎にはひび割れがないか
屋根や軒裏、雨どいにズレや破損がないか
室内
玄関ドアや扉、窓はスムーズに開閉できるか
壁にひび割れ、塗装剥がれはないか
シンク下は水漏れしていないか
室内から変な臭いがする場所はないか
クローゼットや押入れ内にカビが溜まっていないか
床が傾いていないか
参考 中古住宅内見のチェックポイントを解説!不動産のプロと同行するメリットとは? | Relife mode(リライフモード) くらしを変えるきっかけマガジンRelife mode

エリアの情報収集を忘れずに

「既に建っている建物を買う」という利点を最大限活かすため、土地周辺の情報は可能な限り仕入れましょう。
中古住宅は、既に建物のある好立地からも選ぶことができますので、事前の情報収集が欠かせません。地価相場地番ハザードマップなどは最低限確認しておきましょう。

まとめ

本記事では、新築住宅と中古住宅のメリット・デメリット、それぞれを購入する際の注意点について解説してきました。
新築を買うにしても、中古を買うにしても、それぞれの利点を理解して活かしていくことが大切です。この記事を参考に、後悔しない快適な持ち家ライフをお過ごしください。