古い一軒家をお持ちの方は必見、建て替えの流れとは

一軒家

土地を広く利用できる地方にかぎらず、都心部でも、より安心できる環境をもとめて、一軒家に多世帯で同居することを選ぶケースも珍しくありません。

世帯をこえて住みつづけた一軒家ですから、しだいに老朽化がすすみ、建て替えのタイミングをうかがっている方も少なくないでしょう。

それでは、一軒家を建て替える手順は、どのようになっているのでしょうか。
本記事では、建て替えの手順をご紹介しています。
また、建て替えにそなえて、実際に、どのような準備が必要になるのかも載せているので、あわせてご参考にされてください。

わかりやすく解説、建て替えの手順とは

まずは、どのような流れで、建て替えがすすんでいくのかを確かめてみましょう。

はじめの一歩は、建て替えのプランニングから

新居の希望や予算の上限が決まったら、さっそく、ハウスメーカーさんや地元の工務店さんといった業者さんを探します。
インターネットや雑誌をみながら住宅情報を集めることもできますが、実際に、ハウスメーカーさんの住宅展示場に行ってみたり、工務店さんに現場を見学させてもらうことをおすすめします。
自分の目で確かめると、新居のイメージにかぎらず、業者さんの人柄もわかりますから、安心して建て替えを依頼することができます。

建て替えを依頼する業者さんが決まったら、つぎは、設計プランをたてて、業者さんと契約をむすびます。
業者さんから新居の間取りや見積もりを出してもらい、細かい打ち合わせを重ねながら契約条件をつめ、“工事請負契約”をむすびます。

住宅ローンは、事前審査と本審査がある

新居の建築にあたって、ほとんどの人は住宅ローンを組むことになります。
住宅ローンを申し込むときは、借入金を返していけそうかといった住宅ローン審査を受けなければなりません。

依頼する業者さんが決まり、見積書を受け取った段階で、銀行といった金融機関に、見積書や、収入を証明する源泉徴収票を提出して、事前審査を受けます。

そして、工事請負契約をむすんだ段階で、工事請負契約書を提出して、本審査を受けます。

事前審査と本審査を通過してはじめて、住宅ローンを組むことができます。

つなぎ融資とは
住宅ローンは、新居が完成してからでないと組めません。
しかし、建築工事に着工すると、着工金がかかります。
また、家の骨組みが完成すると、中間金がかかります。
つなぎ融資とは、新居が完成する前に、資金を立て替えてもらえるローンのことです。

新居ができるまで、仮住まい生活に向けて

建て替え工事をはじめる前に、建て替え中に暮らす、アパートや実家といった仮住まいを探さなければなりません。

仮住まいは、半年程度にわたって生活することになりますから、職場や学校へのアクセスといった生活環境に配慮しながら慎重に決めましょう。
家具家電がついているのか、駐車場はあるのかといった物件自体の条件も重要になります。
ですから、できるだけ早めに、仮住まいを見つけておくようにしましょう。

参考 家づくりより大変!?建て替え時の仮住まいの見つけ方・選び方 | コノイエコノイエ

仮住まいが決まったら、処分する物と新居に持っていく物をわけたうえで、新居に持っていく物の保管場所を確保します。
倉庫といったご自身でお持ちの保管場所がなければ、トランクルームといったレンタルの保管場所も探さなければなりません。

建て替えは、解体工事からはじまる

解体工事というと、重機でいっきに取り壊すといったイメージがありますよね。
しかし、解体工事は、実際は、法律にのっとった手順や、臨機応変な対応が求められるので、丁寧にすすめていきます。

たとえば、解体工事ででる廃棄物を細かく分別しながら、計画的に解体工事を行うといった分別解体が建設リサイクル法で義務づけられています。

立地条件によっては、重機を搬入することができないケースもあり、このようなときは、手作業で解体工事をすすめていくので、そのぶん時間がかかってしまいます。

いよいよ大本命、ついに新築工事へ

古家が取り壊されて更地になると、地盤調査をします。
地盤調査とは、地盤がどのくらいの重量に耐えられるのかといった地耐力を調査することです。
地盤調査の結果、地耐が弱いと判断されると、地盤の改良工事をしなければなりません。

地盤がととのったら、いよいよ、新築工事に取りかかります。
基礎工事からはじまり、骨組み工事、外装工事、内装工事とすすんでいき、新居が完成します。

新居が完成したら、施主検査をして最終チェック

新居が完成したら、業者さんとともに立ち会って、工事請負契約どおりになっているのかを確かめます。このことを、施主検査と呼びます。
しかし、建築工事の途中でも、施工状況を確かめるために、現場に足をはこんでみましょう。
施主検査は、施工ミスがないのかをチェックするものですが、業者さんにとっても、施主の意向を確かめながら建築工事をすすめることができます。

施主検査がおわると、新居が引き渡され、いよいよ新生活がはじまります。

建て替えの期間はどのくらい
建て替えの期間は、新居の規模にもよりますが、7ヶ月~1年程度かかります。
建て替えの各手順の細かい期間については、以下の記事に載せておりますので、あわせてご参考にされてください。

参考 スケジュールを知れば建て替え工事はスムーズに進む | コノイエコノイエ

これで安心、建て替え費用はこうして決まる

建て替えの手順のうち、はじめのプランニングに際して、建て替え費用はやはり気になるところですよね。

建て替え費用の内訳や相場がわかれば、予算の概算をたてることができます。
備えあれば憂いなし、といいますから、しっかりと無理のないプランを考えるようにしましょう。

建て替え費用は、3つの費用から決まる

建て替え費用は、本体工事費、付帯工事費、諸費用といった3つの費用から決まります。

本体工事費とは、新居本体の建築費用のことです。
本体工事費は、坪単価に坪数をかけて計算します。

付帯工事費とは、本体工事費以外の工事費のことです。
付帯工事費には、解体工事費や、仮設工事費、インテリア工事費があります。

諸費用とは、本体工事費や付帯工事費以外のすべての費用のことです。
たとえば、古家から仮住まいへ、そして仮住まいから新居へ、2回ぶんの引っ越し費用が必要になります。
また、建て替えをすると、役所へ、登記をしたり、税金を収めなければなりません。

どのくらいかかるのか、建て替え費用の相場

建て替え費用の相場は、30坪の新居に建て替えるときは、2,650万円程度になります。

住宅面積(床面積) 建設費(土地代なし)
30坪 2,653万円
38.36坪(全国平均) 3,392万円
40坪 3,537万円
50坪 4,421万円
参考 フラット35利用者調査:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)フラット35利用者調査:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

ただし、この相場は、あくまでも本体工事費のみの金額になります。

実際は、本体工事費のほかに、付帯工事費や諸費用がかかります。
それでは、付帯工事費や諸費用の相場はどのくらいかかるのでしょうか。

付帯工事費の相場は、450万円~800万円程度になります。

付帯工事費の種類 金額の目安
解体工事費 100~200万円
地盤調査費 3~8万円
地盤改良費 100万円
屋外排水、電気、ガス工事費 75~120万円
仮設工事費 20万円
外構工事費 50~150万円
インテリア工事費 100~200万円

つづいて、諸費用の相場は、270万円程度になります。

諸費用の種類 金額の目安
住まい関連 120万円
登記関連 25万円
税金関連 20万円
ローン関連 50万円
保険関連 40万円
儀式関連 15万円

そうすると、建て替え費用の総額は、3370万円~3720万円程度になります。

なお、建て替え費用の細かい内訳については、以下の記事に載せておりますので、あわせてご参考にされてください。

参考 子どもたちへ贈る家づくり、建て替え時の相見積りのすすめ | コノイエコノイエ

建て替えにあたって、自分でしなければならないこととは

建て替えの手順のうち、解体や建築といった工事自体は業者さんに任せることができますが、なかにはご自身での対応が必要になることもあります。
いざ建て替えがはじまってから焦らないように、ご自身でどのようなことをしなければならないのかをしっかりと把握しておきましょう。

解体工事のまえは、ご近所さんにあいさつを

解体工事に際して、重機が用いられるので、騒音や振動、粉じんの飛散を完全に防ぐことはできません。
ですから、近隣トラブルを避けるために、ご近所さんへあいさつ回りをして、解体工事への理解を得ておかなければなりません。

業者さんと一緒にあいさつ回りを行えると、もっとも理想的です。
ご近所さんから専門的な質問があっても、業者さんに詳しい説明をしてもらえるからです。

手土産を用意しておくと、ご近所さんに丁寧な印象をもってもらえます。
一般には、菓子折りや、タオルといった日用品を渡すことが多いです。

参考 解体工事のその前に!失礼のない近隣挨拶とは - 解体工事の情報館解体工事の情報館

仮住まいへの引越しは、拠点がかわる

仮住まいでの生活は、短期間ではありますが、住所をかえないままでいると、日常生活に不便が生じてしまいます。

役所で、住民票をかえる

住民票を移さないと、運転免許証や健康保険証といった公的書類の住所を変更できません。
また、住んでいる自治体の選挙人名簿にのらないので、選挙に参加できません。

ですから、まずは、市役所や町役場といった役所で、住民票の異動手続をしなければなりません。

引越し先が、引越し前と違う市区町村である場合は、引越し後14日以内に、引越し先の役所で、転入届をだします。
転入手続にあたって、転出証明書が必要になりますので、引越し前後14日以内に、引越し前の役所で、転出届をだしてください。

いっぽうで、引越し先が、引越し前と同じ市区町村である場合は、引越し後14日以内に、最寄りの役所で、転居届をだしてください。
転居手続にあたって、転出証明書は不要ですので、転居手続のみを行えば、住民票の住所変更が行われます。

種類 時期 場所
転出届 引越し前後14日以内 引越し前の役所
転入届 引越し後14日以内 引越し先の役所
転居届 引越し後14日以内 最寄りの役所
国民健康保険の住所変更はどうするのか
保険料の納付先は、住んでいる自治体になります。
ですから、旧住所の自治体へ保険料を納付しても、新住所へ住所変更しなければ、医療費が全額負担になります。

引越し先が、引越し前と違う市区町村である場合は、資格喪失手続加入手続が必要になります。

いっぽうで、引越し先が、引越し前と同じ市区町村である場合は、住所変更手続が必要になります。

郵便局で、住所をかえる

役所で、転入届や転居届をだしても、郵便物は旧住所へ届いてしまいます。

ですから、郵便局で、郵便物の転送手続もしなければなりません。
転送手続をすると、届出日から1年間は、旧住所宛ての郵便物を新住所へ届けてもらえます。

参考 転居・転送サービス - 日本郵便転居・転送サービス - 日本郵便

ライフラインは、しっかりと管理する

ガスの配管や、電気の配線を撤去せずに作業をすすめると、ガス漏れや漏電といった事故がおきる危険があります。
ですから、ガスや電気は、解体工事が始まる前に、とめるようにしましょう。

いっぽうで、水道は、解体工事が完了するまでの間は、とめないようにしてください。
解体工事に際して、ほこりや粉じんが飛散するので、散水しながら作業をすすめていくからです。

解体工事中の水道代は、自腹になるのか
水道代は、業者さんに負担してもらえることが多いです。
水道代の請求書を業者さん宛てに送るように、あらかじめ水道局へ申請することも珍しくありません。

しかし、自己負担になるケースもありますから、業者さんから見積りをだしてもらうときに、しっかりと確かめておきましょう。

まとめ

家族

建て替えがどのように進んでいくのかはわかりましたでしょうか。
まずは、ハウスメーカーさんや地元の工務店さんといった業者さんに、建て替えのプランニングや見積もりを相談してみましょう。

このとき、新居の希望や予算の上限を、あらかじめご家族で話し合っておくようにしてください。
業者さんに建て替えのプランを詳しく伝えられると、業者さんにとっても新居をイメージしやすくなりますので、よりご自身やご家族にあった新居を提案してもらうことができます。