土地売買において売主が確認すべきトラブル事例と対策3つ

頭を抱えている女性

不動産業者に土地売却の依頼をしてみたものの、契約内容や手続きの説明が専門的で分かりづらく、不安に感じることはないですか?

難しいことでも、内容を理解せず不透明のまま契約するのは辞めたほうがいいでしょう。
なぜなら、不動産のプロである業者に任せ、無事に土地を売却できても、契約後に発生するトラブルが原因で損をしてしまう売主が多いからです。
土地売買において、おおよそのトラブルで責任を負うのは売主といっても過言ではありません。

この記事では、個人の買主へ土地を売却する場合に起こり得るトラブルを中心に原因と解決策についてご紹介します。

トラブルはなぜ起きてしまうのか

平成29年度に調査した『原因別トラブルの相談件数の割合』を見ると、実際に起こり得るトラブルで多い項目はこちらです。

  • 重要事項の説明等(不告知含む)36.4%
  • 【重要事項の説明とは】不動産会社(宅地建物取引業者)が不動産取引の代理・媒介をする場合、取引当事者に対して契約上重要な事項を説明すること。売買契約を締結する前に行なわなければならない。

  • 契約の解除(ローン不成立による解除を含む)8.9%
  • 瑕疵問題(瑕疵補修を含む)4.3%
  • 【不動産における瑕疵とは】売買契約時、買主に対して事前に説明がなかった欠陥のこと。

引用:『国土交通省宅地建物取引業法 施工状況調査(平成29年度)売買の媒介・代理部門の相談件数の割合』

参考 重要事項説明とは|不動産用語を調べる【アットホーム】重要事項説明とは|不動産用語を調べる【アットホーム】

これらのトラブルは、売主と買主のあいだで「契約内容の認識が違っていた」「決めるべきことを決めていない」の2点でよく起こります。
トラブルを避けスムーズに売却をするためには、売主自身で確認すべきことがあります。
よくあるトラブルを例にチェックしていきましょう。

トラブルを防ぐために売主が確認すべき優先事項3つ

1.土地の境界をはっきりとさせる

土地の境界

「家との境目に塀があれば、そこが土地の境界線だろう」と思われている方は多いでしょう。
しかし現状は、土地の範囲が記載されている「地積測量図」と実際の土地の状況が異なり、境界線があいまいになっていることがあります。

  • 塀の内側か外側、真ん中のどれが境界なのか認識が隣家と異なる
  • 境界だと思っていた塀が、実は境界ではなかった

境界線の認識が隣家と相違があるまま売却した場合、買主と隣家が揉めてしまい「想定していた規模の建築ができない」とクレームにつながる場合があります。

境界があいまいな土地は、売却する前に隣家所有者と境界確認書を交わすことで境界線を明確にすることができます。

境界確認書とは
隣地との土地の境界をはっきりさせるために測量を行い、その結果を証明する書類のこと

境界確認書を作成するには「現地にて隣家所有者と境界確認に立ち会い、署名と捺印をいただくことで境界が確定する」のですが、承認を拒否することもできるため、どちらかが承認を渋ってしまうと境界を確定することができません。
こうしたケースで利用したいのが、筆界特定制度です。

筆界特定制度を利用して境界を明確にしよう
土地測量のように新たに境界を決め直すのではなく、もともと定めてある境界(筆界)を明らかにする制度です。
お互いの意思にかかわらず本来の境界を明らかにできるため、境界をめぐる問題解決につながります。
参考 土地の境界トラブルを裁判なしで解決を図る「筆界特定制度」 | 暮らしに役立つ情報 | 政府広報オンライン土地の境界トラブルを裁判なしで解決を図る「筆界特定制度」 | 暮らしに役立つ情報 | 政府広報オンライン

土地面積と使用できる敷地面積が同じとは限らない

隣家の軒先や樹木の枝が、自分の土地に越境している場合があります。
地中部分は境界確定後に気づきやすいですが、空中部分の越境物は見落としがちです。

隣家に占有された土地を売却する場合は、まずは越境している部分の改善を申し出ましょう。すぐに改善できないときは、売却する土地の面積とは別に建築基準法上有効な敷地面積を明示することで、買主との食い違いを防ぐことができます。

建築基準法上有効な敷地面積とは
例えば、本来建物を建てる際に使える面積が70㎡なのに対して、隣家の越境物の影響で新しく建てる建物に使用できる敷地面積が60㎡になってしまうことです。

2.手付金や違約金は慎重に設定する

お金

売買契約を交わしたからといって無事に売却できるとは限りません。

不動産の契約において、契約時に買主が売主に手付金を支払うことがセオリーとなっています。
手付金の存在意義としては、引渡しよりも先に一部のお金のやり取りをすることで、契約を履行しようとする意識を高めるのが目的です。

ところが、引き渡しの直前で解約となってしまうことがあるのです。

買主の私的諸事情でのキャンセルを防ぐ

買主の私的諸事情は、急な転勤や他に良い物件が見つかったためにキャンセルとなってしまうことがあげられます。

この手付金を手放すことで、買主は一方的に契約解除をすることができます。
契約解除となると、一から買主を探すことになり費用の負担が増えるため避けたいです。

高額な手付金を設定し、買主からのキャンセルを防ごう
キャンセルを防ぐためには、高めに手付金を設定したり、引き渡し日までの期間を短くすることで、買主の意識付けに有効です。
手付金の相場は5~10%
売買代金が4,000万円であれば、手付金の金額は200~400万円ということになります。
手付金は高くても低くてもリスクがある
契約解除で支払われる手付金や違約金の設定は、双方の話し合いでいくらにするかを決めることができます。
金額を高くすれば相手に契約を解除される確率は減ります。しかし、万が一都合が悪くなり売主の事情でキャンセルする場合は、買主に対して手付金を2倍にして返還しなければならないため、自分の首をしめることになります。

民法は「買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」と定めています(民法557条1項)

引用:公益社団法人 全日本不動産協会 | 手付金と内金

金額が安すぎると、買主にカンタンに契約解除されてしまうので、しっかり話し合いをしたうえで適切な金額設定をするようにしてください。

買主がローンの審査に落ちたら、手付金は手元に残らない

買主の多くは、住宅ローンの融資が受けられることを前提に契約をすすめてきます。しかし、必ずしも銀行の審査に通るとは限らないため、審査に落ちてキャンセルせざるを得ないことがよくあります。

住宅ローンを前提とした取引には、契約書に「住宅ローン特約」が付けられているのが一般的です。

住宅ローン特約とは
買主が住宅ローンを借りられなかったときには、違約金等の負担をすることなく、手付金が返還され、無条件で契約を解除することができるという約定
参考 住宅ローン特約 | 公益社団法人 全日本不動産協会住宅ローン特約 | 公益社団法人 全日本不動産協会

これにより手付金は買主に返却されてしまい、買主の事情による解約よりもダメージは大きくなります。

ローンが通りやすい買い手を見つけよう
住宅ローンの審査は、年収や職業が大きなポイント。
不動産会社に頼り、住宅ローンの審査を通過しそうな買い手を探してもらうことをおすすめします。

3.売却する土地の欠陥について共有できているか確認する

土地売却の際、「現状と契約内容が違うけど、価格が下がるかもしれないから、不利になることは黙っていよう」と考えている方はいませんか?

「買主に不利益な情報」を知っているのに隠していた場合、現状が明らかとなったときに「契約不適合責任」を負うことになります。

契約不適合責任とは
売買契約の履行において、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容と一致しない場合に、売主が責任を負い、買主が保護されるという制度。
参考 契約不適合責任とは?責任内容と契約書での注意点を解説|咲くやこの花法律事務所契約不適合責任とは?責任内容と契約書での注意点を解説|咲くやこの花法律事務所

とくに見落としがちなのが、土地のみを売却するとき。
「家を解体して更地化すれば土地のみが残るのだから、大丈夫だろう」と安心していても瑕疵問題が起こるケースはあります。

ゴミ屋敷

物理的瑕疵
  • ガス・水道のインフラに問題がある
  • 液状化しやすい地盤である
  • 心理的瑕疵
  • 売却した土地内で過去に自殺や殺人が発生しており、
    いわゆる事故物件である
  • 環境瑕疵
  • 近所に反社会団体の事務所がある
  • 大量のごみを放置している家がある
  • 目の前にマンションが建つ予定
  • これらの事実を知っているにもかかわらず、事前に買主に説明しないまま売却をした場合は責任を免れることができないとされており、損害賠償を求められることになってしまいます。

    把握していない瑕疵に対しても責任を問われることがある
    今までの個人同士の売買では「瑕疵担保免責特約」をつけるのが一般的でした。
    瑕疵担保免責特約は、『引渡し以後に何らかの瑕疵があったとしても修理・補修の義務を負わない』というものです。
    これにより隠れた瑕疵が見つかっても、売主が知らなかった場合は責任を追及されることはありませんでした。

    しかし、2020年4月1日に施行された民法では、現行の「瑕疵担保責任」とは内容が変わるため、注意が必要です。
    たとえ売主が知らなかった瑕疵だとしても、買主は売主に対して責任を追及することができるようになりました。
    参考 民法改正前に売るべき?瑕疵担保責任の基本知識をやさしく解説|不動産売却HOME4Uホームフォーユーの不動産売却塾

    「土地調査」で見えない瑕疵の有無を調べることができる

    売却する土地の情報をどんなに惜しみなく告知しても、知らなかった瑕疵の場合はトラブルを回避することはできません。そのため、目で見えない瑕疵を見つけるために土地調査をして「知らなかった瑕疵」を無くしましょう。

    土地調査は、地盤調査、土壌汚染調査、液状化の判定があり、費用はそれぞれ5万円前後かかります。すべて行うとなると安い金額とは言えませんが、土地調査をした証になるので、土地売却後に瑕疵におけるトラブルを避けることができます。

    参考 土地調査|三井のリハウス土地調査|三井のリハウス

    不動産会社選びが重要

    買主が土地に興味をもち買うことを前向きに考えていても、不動産の担当者の対応がいまひとつだったため、契約をやめたというケースもあります。
    不動産はそう簡単に売れるわけではないので、せっかくの購入希望者を逃してしまうのは嫌ですよね。
    また、やるべきことが多く、すべてに労力をかけるのは難しいですし、素人では予想できない問題が出てくる可能性もあります。

    不動産会社選びにおいて、すぐできる3つの確認

    安心して土地売買をするためには、信頼できる不動産会社を見つけることも重要です。
    不動産会社を選ぶ基準はたくさんあり、すべて確認するのは難しいので、すぐできる最低限確認すべき項目をまとめました。

    1. 依頼する不動産会社に、宅地建物取引士がいる
    2. 「宅建業を営むには専任の宅地建物取引士が必要」と法律で決まっています。免許を提示してもらい確認しましょう。

    3. 担当する営業の接客態度
    4. 電話対応や店頭でのやり取りに好感が持てるか、親身になって疑問に答えてくれるかどうかを確認しましょう。
      信頼できる「人」かどうかを見定めましょう。

    5. サイトに掲載されている物件情報の更新頻度
    6. 不動産会社が物件を掲載しているサイトにアクセスし、不動産会社が広告に出している物件の情報が、いつまでも同じ情報を載せていないかを確認しましょう。頻繁に更新されていれば、部件を売ることに力を入れていることが分かります。

    参考 不動産屋の選び方まとめ|売却仲介を依頼するときの着目点はココ|いえぽーと不動産屋の選び方まとめ|売却仲介を依頼するときの着目点はココ|いえぽーと

    信頼できる不動産会社にサポートしてもらい、スムーズに取引をすすめましょう。

    まとめ

    土地売買で起こり得るトラブルは、売主に責任が問われてしまうケースが多いです。
    不動産会社はあくまでも仲介をする立場なので、すべて任せきりにするのではなく、売主自身が起こり得るトラブルを予測することが大切です。
    しかしながら、不動産取引に関しての法律や契約内容が複雑なので、すべてを理解することは難しいと思います。
    予測できないトラブルを防ぐためには、売買契約を結ぶ前に、疑問に感じる点が少しでもあれば、業界のプロである不動産会社へ都度確認することがおすすめです。

    人生に何度もない大きなお金が動く取引なので、しっかり意識して円満な土地売却を目指しましょう。