土地売却の手順と高く売る方法

土地売るアイキャッチ

土地を持っているが使い道がない。その土地、「高く売却」できたらいいですよね。

土地を高く売るためには、売りたい土地の相場を理解することが重要です。相場を理解しておけば業者の査定額が最適なのかを判断する基準になります。

他にも、複数の業者から見積りを取る。売れやすい状態に土地を整えておくなど、土地を高く売るためには様々な方法が存在します。

こちらの記事では、高く土地を売るための方法や手順をご紹介しています。ぜひ参考にしてください。

土地を高く売る方法

土地を高く売るためには様々な方法があります。

  • 相場を知っておく
  • 複数の業者に依頼する
  • 土地を売れる状態に整える

以上の3つの説明と、その方法について紹介していきます。
ぜひ参考にしてください。

売る土地の相場を知っておく

土地を売る際、相場を知ることは非常に重要になってきます。
相場を知ることで業者の提示する価格が高いか安いか、判断する基準になるからです。

業者の言いなりになり、安い価格で取引してしまわないようしっかり相場を理解しておきましょう。

土地の相場を自分で調べるには、「固定資産税評価額」「相続税路線価」「地価公示」「実勢価格」の4つを参考にした方法があるので、それぞれ紹介していきます。

固定資産税評価額を利用した方法

自身や家族が所有している土地の相場を調べる際に使用できる方法です。

市区町村から送られてくる「固定資産税納税通知書」に添付されている「課税明細書」の中の、土地の価格、または評価額の欄を見てみましょう。

この評価額を利用し「固定資産税評価額」÷0.7=「土地の相場」という方法で、土地の相場の目安を求めることができます。

固定資産税の評価額を利用した計算例
固定資産税の評価額が1,000万円の場合
1,000万円(固定資産税の評価額)÷0.71,428万円(土地の相場)

相続税路線価を利用した方法

不動産会社が土地を査定する際も、必ず相続税路線価はチェックします。ですので、あらかじめ調べておくと間違いないでしょう。

相続税路線価は、国税庁のホームページで確認できます。
参考 財産評価基準書|国税庁財産評価基準書|国税庁

路線価図には、1平米あたりの単価が千円単位で表示されています。
100とあれば100千円(10万円)ということになります。

路線価図

引用:港区(路線価図・町丁名索引)|財産評価基準書路線価図・評価倍率表

上の画像は東京の赤坂一丁目あたりですが「3.420C」と表記されています。
したがって、この部分の1平米あたりの路線価は、3,420,000円ということになります。

この1平米あたりの価格を利用し「相続税路線価」÷0.8=「土地の相場」という方法で、土地の相場を求めることができます。

相続税路線価を利用した計算例
相続税路線価が50万円の場合
50万円(相続税路線価)÷0.8625,000(土地の相場)

また、数字の横にあるアルファベットは全部でA(=90%)~G(=30%)まであり、借地権割合を表しています。

借地権割合とは?
家を建てるために人から土地を借りる権利のことを借地権といいます。
土地の権利は、土地の所有者である地主が持つ部分、借りている人の借地権がある借地の部分とに分けられます。借地権割合とは、その土地の権利のうち借地権が何割占めるかを示す数字のことをいいます。

地価公示を利用した方法

地価公示は、国土交通省が全国に定めた地点を対象に、毎年1月1日時点の1㎡あたりの価格を示したものになります。また、土地取引の価格を審査する際、土地の適正な価格を知るための指標として使われます。

この特徴から、大きなイベントがありホテルが建つなどで公示価格が上がったという例もあります。ですので、公示価格が上がったタイミングで売り出すなど、売り出す時期も大切になってきますので覚えておきましょう。

また、地価公示は「公示地価」「地価公示価格」という他の呼び方もあります。
国土交通省のWEBページでは「国土交通省地価公示」と記載されているので頭に入れておきましょう。

地価公示は、「土地総合情報システム」で調べることができます。地図上の都道府県、市町村で絞り、地価情報、調査年などを選択してから「検索」を押すと、該当する地価公示を調べることができます。ぜひ参考にしてください。

なお、地価公示は全国の隅から隅まで公示されてはおらず、自身の土地が対象でない場合もあるので頭に入れておきましょう。

実勢価格を利用した方法

売主と買主との間で合意した金額を取引価格といい、その時の時価となり実際に取引された価格を実勢価格といいます。

土地の売却を考えている場合、過去の取引事例や近隣の似ている土地の取引価格を参考にすることができます。

こちらの「不動産取引価格情報検索サイト」は、国土交通省が不動産で取引を行った方々を対象にアンケート調査を行い、その結果をデータ化したサイトです。
実際に売買された価格を閲覧できるので、ぜひ活用してみてください。

複数の業者に依頼する

土地を高く売る際は、複数の業者から見積りをもらいましょう。業者には、得意、不得意なエリアや分野が存在します。
このことから、業者同士でも数百万円単位で価格に差が出ることも少なくありません。

大きく金額に差が出るポイントでもあるので、より多くの業者から相見積りを取って比較検討することが非常に大切です。

土地を売りやすい状態に整備する

売りたい土地を整備することで、「売りやすくなる」「価格がつきやすくなる」といった利点があります。
こちらでは土地を整備する際に気を付けたいポイントをご紹介します。

境界線を明確にさせておく

土地を売る際は、隣地との境界線を明確にさせておく必要があります。境界線を曖昧なままにしてしまうと、その後トラブルを招く原因にもなりかねません。原因の検証では法律的な見地から解決していかなければならなくなります。

境界を確定するには、境界標などを検証することが必要になってきます。しかし境界標は、工事の際に紛失したり長年の劣化で崩壊していることもあるので検証に時間がかかります。

境界標とは
境界標とは、隣の土地と区別するための「目印」のことです。
境界標は通常であれば境界の折れ点に設置されています。その際の目印に使われるものは様々で、一番多く使われるものでコンクリート杭があります。
境界標

引用:登記・測量の基礎知識 No.10|あなたの街の登記測量相談センター

境界標を確定する場合は土地家屋調査士へ依頼を行い、公的な資料などを調査してから、土地の所有者を集め立ち会いのもと境界線を確定します。また、土地家屋調査士への依頼の相場は35万円~50万円といわれています。

なお、不動産仲介会社などに土地の媒介を依頼すれば、土地や境界線の調査も行ってくれることがありますので、そちらも頭に入れておきましょう。

土壌汚染調査をしておく

土壌汚染調査とは、汚染の有無や汚染の状況を把握するための調査です。

調査を行わないまま売買契約が完了した場合、後で買主から調査を要求されることがあります。しかしその際に汚染が確認された場合は、「売買の取り消し」「損害賠償の請求」など、面倒な事態に発展する恐れもあります。

土壌汚染調査は対象地によって相場が異なります。
初期の調査で、汚染のおそれがある調査地の場合は、100㎡あたり20万円~30万円
汚染のおそれが少ない調査地の場合は、900㎡あたり20万~30万円が一般的です。

また、汚染が見つかり処分する場合、運搬費を含め12,000円/トン~17,000円/トンが相場といわれています。

それ以外にも、ダイオキシン類の調査やコンクリートの厚さなどで金額は増減するので覚えておきましょう。

基本的に汚染をさせてしまった人が工事費を負担します。しかし、汚染をさせた人が不明なことや、以前ここの土地が工場で、その工場が原因だが法人は倒産してしまっていることもあります。

その場合、訴訟を起こしても費用を回収できないケースも多いようですので、難しい問題が起きたら専門の弁護士に相談しましょう。

土壌汚染調査の依頼は安全、安心、費用を正確に把握するなどを考慮して専門業者に依頼するようにしましょう。

古家が残る土地と更地について

古家付きの土地は、建物が気にいればそのまま住むことも可能なので、買い手側が決定しやすい傾向にあります。売り手側も売買契約が決まるまで賃貸として貸し出すことが出来ます。

更地の土地の場合、解体が終了し何もない状態のため自由度が高く、工事もすぐに着工できるので新築ををお考えの方から需要があります。また全体を通してみても、更地の方が買い手が付きやすいです。

参考 古家付き土地を売却する方法とは? - 解体工事の情報館解体工事の情報館

土地を売る手順

土地を売る手順をあらかじめ知っておくことで、スムーズに契約を進めることができ、ちょっとしたトラブルにも焦らず対応することができます。

通常、買主への引き渡しが完了するまで3~4ヶ月程ですが、遅い場合は半年以上かかることもあります。

以下は土地を売る手順になります。

  • 対象土地の相場を知る
  • 対象土地の査定を依頼する
  • 不動産仲介業者を選定し媒介契約を締結する
  • 売却価格を決め売却活動をする
  • 購入希望者と売買価格などの売買条件を交渉する
  • 売買契約書を締結する
  • 決済・土地を引き渡す

①対象土地の相場を知る

あらかじめ相場を把握しておけば、査定してもらった価格が安のか高いのか、判断する基準になります。

ここで調べる価格はあくまで裏どりですが、目安を作るためにもしっかり調べておきましょう。

土地の相場は以下を利用した方法で調べることが可能です。

固定資産税評価額
市町村から送られてくる「固定資産税納税通知書」内の「評価額」から算出できます。

「固定資産税評価額」÷0.7=「土地の相場」

相続税路線価
国税庁のホームページ内にある、路線価図の相続税路線価から算出できます。

「相続税路線価」÷0.8=「土地の相場」

地価公示
土地の正確な価格を公示した地価公示から、目安を知ることができます。
地価公示は土地総合情報システムというサイトで確認できます。

実勢価格
実際に取引した価格(実勢価格)を調べることで、目安を知ることができます。
実勢価格は不動産取引価格情報検索サイトで確認できます。

②対象土地の査定を依頼する

土地の査定を依頼する場合は、必ず相見積りを取るよう心掛けましょう。

土地の評価方法は様々で、どれを採用するかは各業者によって異なります。同時に金額も大きく変わってきますので、複数社から見積りを取ることで自ずと金額の高い業者さんと交渉することができます。

③不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する

売却の成功には、信頼できる不動産仲介業者を選択することが重要です。

選ぶポイントとして「資本金の金額が大きい」「従業員数が多い」「取り扱っている不動産の仲介件数が多い」などがあります。

実際に不動産を売却する際には、仲介業者の方に物件について詳しく知ってもらう必要があります。

ですので、物件に関係する書類は揃えておくようにしましょう。
書類は物件によって様々ですが、大まかに見て以下のような書類があります。

  • 物件の権利書
  • 登録済証明
  • 建築確認通知書
  • 検査済証
  • 境界線確認書/土地測量図
  • 付帯設備表
  • 物件状況報告書
  • 固定資産税の納付通知書
  • その他の関連する資料

これらの資料はあらかじめ準備しておくよう心がけましょう。

また、不動産仲介業者と締結すると「仲介手数料」が必要になります。土地を売る際、仲介手数料以外にも「印紙税」などの税金がかかる場合があるので、仲介手数料とあわせてご紹介します。

不動産仲介手数料について

不動産仲介手数料とは、土地の売却を仲介業者に依頼した際、契約が成立したときに支払う料金です。

仲介を依頼した時点では支払う必要はありません、あくまで成立し成功したら支払うことになります。

仲介手数料は、宅地建物取引業法により明確な規定が存在するのであらかじめ細かく決められています。算出する際は、以下を参考にしてください。

不動産の売買価格 手数料
~200万円 売買価格×5%
200万円~400万円 売買価格×4%+2万円
400万円~ 売買価格×3%+6万円

下記に例を記載したので、ぜひ参考にしてください。

仲介手数料の計算例
1,000万円の土地を売却した場合
1,000万円(土地売却価格)×3%(0.03)+6万円=36万円(仲介手数料)

印紙税などの税金について

土地を売却する際にかかる税のひとつに「印紙税」があります。

印紙税は売買契約書を作成する際に必要になります。
契約書に記載の契約金額によって、印紙税の費用は異なります。
下記に印紙税の金額を記入したので、ぜひ参考にしてください。

契約金額 印紙税の金額
500万円~1千万円 5千円
1千万円~5千万円 1万円
5千万円~1億円 3万円

また印紙税以外にも、税には「抵当権抹消登記の登録免許税」「不動産譲渡所得税」などがあります。

「抵当権抹消登記の登録免許税」とは土地や建物などの所有者であることを主張するために登録してある記録を抹消する際にかかる税です。

売却が成立したら土地の所有者ではなくなるため、基本的には売買の成立と同時に行います。

抵当権抹消登記の登録免許税は、1件あたり1,000円です。なお、土地だけでなく建物も一緒に売却した場合は、2件のカウントになり2,000円になるので頭に入れておきましょう。

次に「不動産所得税」とは、土地を売却し利益を得た場合に納める税金です。
基本的に購入時よりも高い金額で売却し譲渡した場合にかかります。

計算例は以下のようになっています。

不動産所得税の計算例
譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

計算してマイナスになった場合は支払う必要はありません。
不動産所得税の対象になるには、確定申告をし正しい金額を申告する必要があります。

また、譲渡所得税には3,000万円控除などの特例があり、大幅に減税することが可能です。

④売却価格を決め売却活動を開始する

売却価格を決めることは、とても重要な手順のひとつになります。

売却価格は、自分の希望価格自分で調べた周辺の売却価格市場の動き不動産会社の提示価格などから決めていきます。

なお、購入を希望する人と値段の交渉をすることもあるため、相手からの値下げ交渉も考慮した上で売却価格を決めましょう。

その後は仲介業者がネットや広告、チラシなどを出して販売活動をはじめていきます。
「専任媒介」の場合は仲介業者が販売の状況などを報告にくるので、報告を受けたらその都度しっかりと確認していきましょう。

また、土地だけでなく建物も同時に売り出している場合は、内見を受ける可能性もあります。条件が良くても敷地内にある残置物やゴミなどで室内が荒れていたりすると、印象が悪く金額を下げるよう要求されることもあります。

ですので良い印象を持たれるよう、部屋の整理や明るさ、清潔感などはある程度心がけるようにしましょう。

⑤購入希望者と売買価格などの売買条件を交渉する

実際に物件を購入したいという人が出てくると、仲介業者から「購入申込書」「買付依頼書」が送られてきます。

その後、価格、支払い方法、引渡し日などの内容を確認し、売買契約を結ぶ日程を決めていきます。

契約前の最後のチェックなので、契約後にトラブルがないよう物件はしっかり確認しておきましょう。

⑥売買契約書を締結する

購入希望者と条件が一致し、お互い合意まで進んだらついに売買契約を締結します。
契約内容をきちんと確認し、漏れや間違いがないよう細かくチェックしていきましょう。

⑦決済・土地を引き渡す

当日は買主立ち合いのもと、物件の状況などの最終確認をおこない完了です。

自宅を売る場合は余裕をもって、引っ越しや公共料金などの精算を済ませておきましょう。基本的に引き渡す際は、申請があるため法務局や金融機関が開いている平日に行われることがほとんどです。

事前に日程を調整しておくことが重要になってきますが、登記申請を行わなくてもいい場合は土日に行っても問題ありません。

住宅ローンが残っている場合は?
売却の際、住宅ローンが残っている場合は、ローンの解約を金融機関に伝え、抵当権を消してもらう必要があります。(抵当権は住宅ローンを組むさいに、金融機関が担保として不動産を確保するのに設定しています)
抵当権を消すには、自分の家を売却したお金で住宅ローンを完済する必要があります。ですので物件引き渡しの際、買主から受け取った代金を当てる同時決算をしましょう。

まとめ

土地を高く売るためには、高く売るという意識だけが重要なわけではありません。

価格が下がらない工夫や、売れやすくする工夫といった、基本的なところを疎かにしないことが大切です。

まずは自身の売りたい土地の相場がいくらなのかをしっかり把握すことから始めましょう。

しかし、相場を自分で調べるのはあくまで裏取りであり、正確に価格を知りたいのであれば一括で査定してしまうのが1番ですので、まずは一括で査定の依頼をしてみましょう。