セットバックが必要な不動産を購入するとどうなるの?

新築を建てるために見つけた空き家付きの不動産。立地が良くて値段も予算内。でも、不動産屋さんには「セットバックありの物件ですが…」と少し言葉を濁されてしまったあなた。説明を聞いていわくつき物件ではないと分かっても、聞きなれない言葉に戸惑ってしまいますよね。

そこでこの記事では、セットバックとはどんなものか、またセットバックが必要な不動産を建て替えた場合どんなリスクがあるのか紹介していきます。

セットバックとは?

まずはセットバックとは何かについて詳しく見ていきましょう。

何のためにできたのか?

セットバックをひと言でいうと道幅を広くするための法律です。もし、住宅街で火災が起こった場合、消火活動が遅れると被害はどんどん大きくなってしまいます。そこで、緊急車両が十分に通れる道幅を確保するために定められた法律です。

法律の内容は?

セットバックの詳細が定められている法律は建築基準法です。

法42条2項道路
 「基準時(建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点)」に存在する幅員4m未満の道で、既に建築物が建ち並んでおり、その他特定行政庁が定める基準を満たすものです。
 この道路に面している敷地は、基準時の道の中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなします。中心線から水平距離2m未満にがけや河川等が存在する場合は、これらの境界から水平距離4mの線を道路の境界線とみなします。

引用元:東京都都市整備局

セットバックは法律の名前や文面から、通称「2項道路」「みなし道路」と呼ばれる場合があります。なお、セットバックで重要なポイントは3つです。

  • 新築・建て替えの場合が対象
  • 全ての道路が対象ではない
  • 道路の中心から2mの範囲

特別な場合を除いて既に建っている家はセットバックの対象外です。対象になるのは、2項道路に面した土地で新築を建てる場合や、家屋の建て替をする場合です。
ちなみに、2項道路かどうかは道路台帳で確認出来ます。なお、地域によってはweb上で道路台帳を公開している場合があります。

対象道路の確認例

例えば、品川区の場合はホームページから道路台帳の閲覧が出来ます。

写真では右の凡例から色を確認してどこが2項道路か確認できるようになっています。
ただ、自治体によっては道路台帳を公開していても、どれがセットバック対象の道路か分かりづらい場合があります。品川区の場合は、区のホームページから関連する文言をクリックしていくと確認できるようになっていましたが、関連する単語を知らないと使い方に苦戦するかもしれません。

MEMO
【道路台帳の検索で役立ちそうな単語】
建築基準法・・・どの法律の対象道路かを確認する
2項道路・・・・セットバック対象道路の名前。建築基準法第42条第2項道路。
指定道路・・・・道路の種類を検索する
凡例・・・・・・色分けや、区分けの詳細が載っている部分

自治体のサイトによって使い勝手も名称も様々なので環境に合わせて試してください。
なお、不動産の売買では必ず告知の義務があるので、セットバックが必要な土地なのに黙って売りつけられる心配はありません。

新築を建てられるのはどこまで?

30坪の土地を購入した場合

では、セットバック対象の土地を購入した場合、どれくらいの面積が道路になってしまうのでしょうか。また、どこまでの範囲に建物が建てられるのでしょうか。例えば、面積が100㎡(約30坪)の土地を購入したとして考えてみます。

30坪 = 99.1736平方メートル

セットバックで最も重要なのは、対象道路の道幅です。建築基準法の42条で見たように、確保すべき道幅は合計4mです。つまり、道路を挟んで向かいのお宅とこちら側で2mずつの道幅を確保します。なので、後退する必要があるのは道路の中心線から2mです。

MEMO
ただし、向かいが崖や海になっていてそもそも家を建てられそうにないような場合は片側で4mを確保しなければなりません。

もし、中心線から敷地までの距離が1mしかなければ、残りの1mを補填(ほてん)してあげる必要がありますよね。なので、道路に面している部分からカウントして1m分敷地側に後退します。

すると、道路に面している10m×1mの10㎡(約3坪)はセットバックが必要な部分で、残りの90㎡(約27坪)が家を建てられる範囲だと分かります。ただし、実際に建物を建てられる範囲はもっと少なくなります。なぜなら、セットバックした残りの面積に建ぺい率をかける必要があるからです。

建ぺい率は指定のエリアと建物の使用用途であらかじめ30~80%の間で決められています。

仮に、建ぺい率が80%だったとすると、面積が90㎡(約27坪)の土地なら72㎡(約22坪)が建物を建てられる敷地です。つまり28㎡(約8.5坪)は建物が建てられません。

後退した3坪は誰のもの?違反するとどうなるの?

セットバックが必要なのは仕方ないとして、先ほどの例題のように後退した約3坪の土地は誰の物になるのでしょうか?
実は、セットバックしても名義は変わりません。所有者はあなたのままです。なので、何も手続きをしなければ税金も負担しなければなりません。

いいや!そんな一方的な法律はおかしい。みんな守っているの?と不安になったのでセットバックを守らないとどんな罰則があるのか調べてみました。
建築基準法による罰則というよりは、自治体によって措置が取られているようです。厳密には指導や勧告、最悪の場合は強制的な処分もあります。

ところが、実際に罰則が適応された具体事例が見つかりませんでした。(セットバックを巡った近隣同士での訴訟による判決はあるようです)

さらに、「セットバックは関係ない。建てたもの勝ちだ!」といった意見もあり、法律自体が機能していない部分があるのも事実です。

しかしながら、セットバックは守るべきです。道路台帳を見ても分かる通り、2項道路に指定されている場所は入り組んだ狭い場所ばかりです。やっぱり、火災に強い環境を作るためにセットバックは有効です。近隣と助け合って住みやすい街を作っていってはいかがでしょうか。

セットバック分の税金を免除する方法

基本的にセットバックに費用は要りません。後退した部分の土地を道路に舗装する代金もほとんどの場合自治体が負担してくれます(一部の自治体を除く)。
さらに、セットバックした部分のみ税金は免除してもらえます。ただし、勝手に免除されるわけではありません。税金の免除には申請が必要です。

多くの場合、管轄の自治体に直接問い合わせて申請をすれば税金免除の申請ができます。ただし、中には分筆(ぶんぴつ)が済んでいないと税金免除の申請を受け付けてもらえない自治体があります。税金免除の申請は各自治体の対応によるので一概に判断できません。管轄の自治体で必ず確認して下さい。

MEMO
分筆とは1つの土地を2つ以上に分ける場合をいいます。分けた土地は、それぞれ新しい番地が設けられ、地目の変更が出来るようになります。

税金免除の申請で分筆が必要な場合、セットバックした部分を分筆して地目を「公衆道路」に変更します。なお、セットバックした部分は道路以外の使用用途は認められません。植木鉢を置いたり、門扉を設置したりも出来ません。

分筆に必要な費用

分筆の手続きで必要な書類は境界確認書地積測量図、それから申請書の3点です。なお、境界確認書は「境界確定測量」、地積測量図は「実測測量」で作成します。

項目名 金額 備考
境界確認書 30万円前後~ 近隣の土地との境界線を確認する書類。境界確定測量で作成する
地積測量図 8万円前後~ 分筆する土地の地積を確認する書類。実測測量で作成する
申請書 5万円前後~ 分筆登記申請の申請書

分筆でネックになのは費用です。特に、境界確定測量はGPSを使ってかなり精密な測量をするので費用は高額です。

MEMO
境界線確定測量が終わっている場合は実測測量と分筆登記の費用のみで分筆が可能です。しかし、実際は境界確定測量がされていない場合がほとんどです。

そのため、分かっていても分筆手続きの費用を考えて固定資産税を払い続けている人は多いです。一度に40万円前後のお金を払うなら、毎年少しずつ固定資産税を払った方が負担は少ないかもしれません。

ただ、自治体によっては補助金を出しているところもあるようなので、分筆が必要な場合は積極的に利用したいですね。
あとは、購入の際に分筆手続きが終わっているか確認するのもいいですね。交渉次第では売主に分筆の費用を負担してもらえる可能性があるかもしれません。

まとめ

セットバックは緊急車両がスムーズに通れるように道路を拡張する法律です。既存の建物を除いて、新築か建て替えの場合に対応が必要です。
なお、道路拡張のために提供した土地の固定資産税は免除されます。ただし、免除手続きで分筆が必要な場合があるので注意して下さい。
分筆の費用は高額です。管轄している自治体の補助体制がどのようになっているのか購入前に確認しましょう。