リフォームと建て替えの税金を知ろう!!注意するべき税金は4種類

リフォームと建て替えにかかる税金を見てみよう!!

リフォームや建て替えにかかる費用は、工事業者さんの見積書を見れば大体分かります。
ただ、税金については、消費税くらいしか見積書にのっていません。

ですから、リフォームや建て替えでどのような税金が生じるのか、あらかじめ知って備えておくと安心です。

リフォームや建て替えで注意するべき税金は、4種類あります。
この記事では、リフォームや建て替えにかかる税金について詳しく見ていきます。

基本的にリフォームには税金がかからない

お家にかかる税金の額は、実質的に自治体が決めています。
自治体がお家の状態を見て、税金計算のベースとなる金額を判断しているからです。

ただし、お家の数はあまりに多いので、つねにお家の状態を把握するのは大変です。
そこで、自治体はお家をチェックするタイミングを決めています。

たとえば、建て替えられた物件は必ずチェックしますが、リフォームは基本的にチェックしません。
一般的に、リフォームは老朽化を防ぐためのメンテナンスとして行われるケースが多いからです。
メンテナンスをしただけではお家の価値が上がらないので、自治体はチェックがいらないと判断します。

だからこそ、お家の価値が上がるようなリフォームをした場合は税金が生じます。
そこで、どのようなリフォームをすると税金が生じるのか見てみましょう。

【例外1】建物そのものに手を加えるリフォーム

お家を一新するような大きなリフォームには、自治体のチェックが入ります。
壁や屋根などを大きく変える場合は、自治体に建築確認を申請しなければならないからです。

建築確認とは?
法令にあった建物になるように、自治体に工事の計画を確認してもらうことです。

具体的には、以下の条件すべてに当てはまる工事が建築確認の対象です。

  • 工事するお家が、木造3階建てや鉄骨2階建て
  • 壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれか1つの過半を補修する
  • 修繕または模様替えが目的

お家をまるごと変えるような大きなリフォームは、税金がかかる可能性があります。注意しましょう。

【例外2】お家を広くするリフォーム

リフォームでお家を広くしたときも、税金がかかる可能性があります。
床面積が広くなるとお家の価値も上がるので、自治体はチェックが必要だと判断します。

特に、以下のどちらかに当てはまる増築工事をするときは注意が必要です。
建築確認の申請がいるので、自治体のチェックが必ず入ります。

  • 増築する広さが10㎡を超える
  • お家が防火地域または準防火地域にある

防火地域と準防火地域は、火事の延焼を防ぎ、消防車を通りやすくしておくための規制が強いエリアです。
具体的には、駅の周辺、建物の密集しているところ、幹線道路沿いが当てはまります。

防火地域と準防火地域については、自治体のサイトで調べられます。
ご自身のお家が対象地域になっているか確認したい場合は、下記のリンクをご活用ください。

参考 都市計画情報(用途地域、防火・準防火地域)を調べる定期報告net

なお、お家の敷地に物置や車庫をつくった場合も税金が上がる場合があります。
屋根や壁のある物置や車庫は風雨をしのげるので、お家と同じだと判断される可能性があるからです。

以下のサイトにある資料に、税金の対象となるケースが詳しくのっています。参考にしてください。

参考 物置や車庫の課税について水戸市役所

工事後のお家の価値で税金が決まる

税金は、お家の価値を元に計算されます。
そのため、お家の価値が上がれば、課される税金もアップします。

ただし、お家の価値とは実際の資産価値ではなく、固定資産税評価額を指します。

固定資産税評価額とは?
税金を計算するための基準として、自治体が独自に決める不動産の価値です。

リフォームの場合は、固定資産税評価額の計算が困難です。
工事金額の分だけお家の価値が上がるとは限らないからです。

新築物件の場合は、実際に取引される価格の70%程度が固定資産税評価額の目安となります。

なので、建て替えた新築の価格が3,000万円のときは、固定資産税評価額の目安は70%にあたる2,100万円です。

新築の価格 3,000万円 × 70% = 固定資産税評価額 2,100万円

なお、固定資産税評価額は3年に1度、1月1日に自治体がチェックします。
しかし、大きなリフォームや建て替えなどで建築確認を申請すると、工事後に固定資産税評価額が見直されるので要注意です。

さて、リフォームと建て替えにかかわる税金を確認してみましょう。
主に以下の4種類の税金に注意が必要です。

◎新築の価格3,000万円、固定資産税評価額2,100万円のときの税金

税金の対象 課税タイミング 課税額の目安
1.固定資産税 持っている不動産 毎年 147,000円※
2.都市計画税 持っている不動産 毎年 63,000円
3.不動産取得税 新たに手に入れた不動産 不動産を取得したとき 270,000円※
4.登録免許税 お家の権利にかかわる登記 登記したとき 61,500円※(建て替えのみ)

※一般的に受けられる減税措置を考慮した金額です。

それでは、それぞれの税金の内容や計算方法を詳しく紹介いたします。
新築の価格を3,000万円、固定資産税評価額を2,100万円として、見ていきましょう。

1.固定資産税……初年度は147,000円が目安

固定資産税は持っている建物や土地にかかる税金です。
毎年、一括払いか年4回払いで納めるのが一般的です。

固定資産税は、固定資産税評価額に税率1.4%をかけて計算されます。

固定資産税評価額 × 税率 1.4%※ = 固定資産税の年額
※自治体によって異なる場合があります。

固定資産税評価額の2,100万円に税率1.4%をかけると、1年間の固定資産税は294,000円です。

固定資産税評価額 2,100万円 × 税率 1.4% = 固定資産税の年額 29.4万円

建て替えると3年間は固定資産税が半額になる

ただし、建て替えの場合は、建物にかかる固定資産税が減税されます。
3年間は新築住宅の120㎡までの部分について、固定資産税が半分になります。

固定資産税の年額 29.4万円 × 新築住宅の特例 50%※ = 実際の固定資産税の年額 14.7万円
※主に、床面積50~280㎡の住宅が対象。
参考 固定資産税・都市計画税(土地・家屋)東京都主税局

そのため、建て替えの場合は、建物にかかる固定資産税が147,000円と計算されます。

リフォームでも翌年の固定資産税が下がる場合がある

以下のリフォームをした場合も、建物にかかる固定資産税を1年間だけ減らしてもらえます。

翌年の固定資産税 減税対象となる部分
バリアフリー化リフォーム 固定資産税×2/3 100㎡まで
省エネ化リフォーム 固定資産税×2/3 120㎡まで
耐震化リフォーム 固定資産税×1/2 120㎡まで
長期優良住宅化リフォーム 固定資産税×1/3 120㎡まで
参考 各税制の概要国土交通省

たとえば、耐震化リフォームをした場合、建物にかかる翌年の固定資産税が半額になります。

固定資産税の年額 29.4万円 × 耐震化リフォームの特例 1/2 = 翌年の固定資産税 14.7万円

なお、長期優良住宅とは「耐震性や省エネ性などに優れていて、何年たっても良い状態で住み続けられる」と国から認められたお家です。
長期優良住宅にリフォームした場合は、建物にかかる翌年の固定資産税が3分の1になります。

固定資産税の年額 29.4万円 × 長期優良住宅化リフォームの特例 1/3 = 翌年の固定資産税 9.8万円

詳しくは、住宅リフォーム推進協議会のページにのっています。参考にしてみてください。

参考 リフォームの減税制度一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会

2.都市計画税……初年度は63,000円が目安

都市計画税は、都市の整備を目的とした税金です。固定資産税と一緒に納めます。

リフォームでも建て替えでも、計算方法に違いはありません。
都市計画税は、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。

固定資産税評価額 × 税率 0.3%※ = 都市計画税の年額
※最も高い場合。自治体によって異なります。

固定資産税評価額の2,100万円で税率0.3%の場合、1年間の都市計画税は63,000円です。

固定資産税評価額 2,100万円 × 税率 0.3% = 都市計画税の年額 6.3万円

なお、都市計画税は市街地にあるお家が対象です。
お家が建っているエリアで判断されるので、もともと課税されていなければ都市計画税はかかりません。ご安心ください。

3.不動産取得税……270,000円が目安

不動産取得税は、新しい建物や土地を手に入れたときに納めます。
建て替えの場合はもちろん、建築確認が必要となるリフォームも対象になります。

不動産取得税は、以下の式で計算します。

( 固定資産税評価額 - 控除 1,200万円※1 ) × 税率 3%※2 = 不動産取得税
※1 主に、床面積50~240㎡の住宅が対象。
※2 本来は4%。ただ、3%に下げる軽減措置が更新され続けています。

お家の固定資産税評価額が2,100万円で税率3%の場合、不動産取得税は27万円です。

( 固定資産税評価額 2,100万円 - 控除 1,200万円 ) × 税率 3% = 不動産取得税 27万円

なお、固定資産税評価額が1,200万円以下になって控除額を下回ると、不動産取得税はかかりません。

4.登録免許税……建て替えで61,500円程度かかる

建て替えて新しいお家ができたときは、持ち主として自分の名前を登記します。

登記とは?
不動産の持ち主や、所在地、面積などを公的に記録しておくことです。

登録免許税は、登記するときに生じる税金です。
リフォームの場合は、登記がいらないので登録免許税はかかりません。

登録免許税は、固定資産税評価額に税率0.15%をかけて計算します。

固定資産税評価額 × 税率 0.15%※ = 登録免許税
※本来は0.4%ですが、減税措置で税率が下がります。

固定資産税評価額が2,100万円で税率0.15%の場合、登録免許税は31,500円です。

固定資産税評価額 2,100万円 × 税率 0.15% = 登録免許税 3.15万円

なお、登録免許税はローンを組むときにもかかります。
お家を借金のカタにするための登記にも、登録免許税がかかるからです。

ローンを組むときの登録免許税は、銀行から借り入れた金額に税率0.1%をかけて計算します。
新築の価格3,000万円分を全額借り入れる場合、ローンに伴う登録免許税は30,000円です。

銀行から借り入れた金額 3,000万円 × 税率 0.1%※ = 登録免許税 3万円
※本来は0.4%ですが、減税措置で税率が下がります。

つまり、建て替えの場合は目安で61,500円の登録免許税がかかります。

なお、リフォームでもお家を借金のカタにしてローンを組む場合は、ローンに伴う登録免許税がかかるので注意しましょう。

リフォームや建て替えでは登記費用もかかる

リフォームや建て替えでは、登録免許税に加えて登記費用が発生します。
登記は、専門家にお金を支払って代行してもらうのが一般的だからです。

そこで、リフォームと建て替え、それぞれでかかる登記費用を紹介いたします。

リフォームの登記は1種類だけ……約8万円

リフォームでは、登記が必要となるケースは限られます。
メンテナンス程度のリフォームなら、登記は必要ありません。

ただし、増築して面積が変わったときなどは、以下の登記を行います。

登記の意味 登記費用
建物表題変更登記 工事後のお家の面積などを明記する 7~10万円

建物表題変更登記の登記費用は、約8万円です。

建て替えの登記は4種類……あわせて約20万円

建て替えの場合は、以下の4つの登記が必要です。

登記の意味 登記費用
建物滅失登記 古いお家を壊したことを明記する 4~5万円
建物表題登記 新築したお家の帳簿を新たにつくる 8~9万円
所有権保存登記 新築の持ち主が自分であると明記する 2~3万円
抵当権設定登記 お家を借金のカタにしたと明記する 3~5万円

建て替えにかかる登記費用は、合計で約20万円です。
ちなみに、すでに紹介した登録免許税は、所有権保存登記と抵当権設定登記の2つを行うときに生じる税金です。

なお、建て替え登記の詳しい内容については、以下の記事で紹介しています。
ぜひ参考にしてみてください。

内訳の把握が大切? 自宅の建て替えにかかる諸費用について知ろう

まとめ

今回は、リフォームと建て替えにかかる税金について詳しくみてきました。

一般的にはリフォームに税金はかかりません。
ただし、建物そのものに手を加えるリフォームやお家を広くするリフォームには、税金が課されるので注意してください。

また、リフォームと建て替えにかかわる税金は、以下の通りです。

税金の対象 課税タイミング 課税額の目安
1.固定資産税 持っている不動産 毎年 147,000円※
2.都市計画税 持っている不動産 毎年 63,000円
3.不動産取得税 新たに手に入れた不動産 不動産を取得したとき 270,000円※
4.登録免許税 お家の権利にかかわる登記 登記したとき 61,500円※(建て替えのみ)

※一般的に受けられる減税措置を考慮した金額です。

リフォームでも建て替えでも、生じる税金の種類はほとんど変わりません。
あらかじめ工事後に生じる税金を知っておき、資金を備えておきましょう。

内訳の把握が大切? 自宅の建て替えにかかる諸費用について知ろう