建て替えローンの審査は通りやすい?3つの条件をチェックしてみよう

住宅ローンが残っているうちに建て替えなければならない場合、再びローンの審査を通るかが心配です。しかし、銀行が出している建て替えローンを利用すれば、住宅ローンが残っていても問題ありません。

そこで、本記事では建て替えローンの審査を通る条件について紹介します。

建て替えローンの審査を通る3つの条件

建て替えローンの審査基準は、はっきりしています。そこで、建て替えローンの審査を通るための条件を、分かりやすく3つにまとめてみました。

【条件1】過去のローン返済に問題がない

貸したお金をしっかり返してもらえるなら、銀行にとっては何も問題がありません。そのため、銀行は次のポイントをチェックしています。

  • 多額の借金を抱えていない
  • 過去に料金未払いを起こしていない

多額の借金を抱えていない

すでに借金を多く抱えている人に対しては、銀行の審査が厳しくなります。具体的には、今残っているすべてのローン残高についてチェックされます。

  • 前の住宅ローン
  • 車のローン
  • 教育ローン

したがって、建て替えローンを申し込む前に、できるだけローン残高を減らしておくのが望ましいです。一般的には、ローン残高が年収の15~25%であれば、貸し出しには問題ないと判断されます。

そのため、ローン残高が年収の30%以上にもなると、建て替えローンの審査には通りにくくなります。

年収が400万円の方なら、120万円以上のローン残高が残っている計算になるので、今のローンを返済するのに手いっぱいと見なされるからです。

なお、使途不明のキャッシングや消費者金融から借金をしているような方も銀行から信用されにくいので、多くの場合はローン審査を通りません。

参考 ハウスネットあなたが借りることができる額と返せる額 参考 ライフルホームズ借金があったら住宅ローンは借りられないのか?重要なポイントは2つ

過去に料金未払いを起こしていない

また、以下のような料金の未払いを起こしていないかもチェックしましょう。

  • 税金の滞納
  • 水道・ガス・電気料金の未払い
  • 携帯電話の料金未払い
  • クレジットの引き落としで口座の残高不足

特に税金の支払いを滞納していると、ローン審査には通りません。以下のように、法律では税金の支払いがローンの回収より優先されるからです。

(国税優先の原則) 第八条 国税は、納税者の総財産について、この章に別段の定がある場合を除き、すべての公課その他の債権に先だつて徴収する。

引用元:e-Gov|国税徴収法 第八条

※上記法律は国税のみ定めていますが、実際は地方税もローンの回収より優先されます。

また、クレジットの引き落としで口座の残高不足などを起こすと、個人の信用情報にキズが付きます。

信用情報とは?
料金の支払い状況など、客観的な取引事実を登録した個人の情報です。 料金未払い等が登録されると、ローンやクレジットの申し込み、契約が難しくなります。
参考 CICCICが保有する信用情報

なお、支払いの遅れが過去に1回だけしかない場合、ローン審査にはほとんど影響しない可能性があります。過去にうっかり料金未払いを起こしてしまった程度なら、諦めずに建て替えローンの審査を受けてみましょう。

参考 ライフルホームズ借金があったら住宅ローンは借りられないのか?重要なポイントは2つ

【条件2】土地や建物の権利関係が整理されている

銀行は、ローンを組む際に土地や建物に抵当権を設定します。

抵当権とは?
不動産を担保に設定することを指します。 万が一ローンの返済ができなくなったら、銀行は担保にした不動産を競売にかけて資金を回収します。

ローン審査では、建て替え前の物件に残った抵当権を外し、改めて新築や土地に抵当権を設定し直せるかがチェックされます。

  • 建て替え前の物件に残った抵当権を外せる
  • 土地や新築の所有権と住宅ローンの名義が同じ

建て替え前の物件に残った抵当権を外せる

建て替え前の物件が住宅ローンを組んでいる銀行の担保になっていると、銀行の許可なく解体できません。

ただし、建て替えローンが利用できれば、取り壊す建物に残っている住宅ローンの残高分も併せてローンが組み直せます。

そのため、残った住宅ローンを含めた金額を貸し付けても問題ないかが審査の対象になります。

新築の所有権と住宅ローンの名義が同じ

ローンを組むためには、土地や新築とローンの名義が一緒である必要があります。名義が同じでないと、抵当権を設定できないからです。

なお、名義は登記簿謄本で簡単に確認できます。

登記簿謄本とは?
権利情報や所在・面積といった不動産の情報が載った、紙の写しです。

登記簿謄本は480~600円で取り寄せられます。必要に応じて、以下の法務局ホームページから申し込んでください。

画像引用元:法務局|登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です

【条件3】建て替えローンを完済できる見込みがある

個人の返済能力を確認する方法として、次の項目がチェックされます。

  • 安定した収入がある
  • 勤続年数が一定以上である
  • 完済時の年齢が目安で80歳未満である

安定した収入がある

一般的には年収300万円以上であれば、正社員でなくともローンは組めるといわれています。 そこで、銀行の貸し出し条件を具体的に確認してみましょう。

金融機関名 商品名 対象者
りそな銀行 りそな建てかえローン 税込年収100万円以上
三井住友銀行 住み替えローン 前年度税込年収500万円以上
イオン銀行 イオン銀行住宅ローン 前年度年収100万円以上

りそな銀行とイオン銀行なら、年収100万円以上あればローンを組めます。なので、安定的な収入が必要といっても、実はハードルは高くありません。

勤続年数が一定以上ある

ローン審査では勤続年数が長いほど有利になりますが、5年や10年といった長期間である必要はありません。そこで、各銀行の勤続年数に関する条件をチェックしてみましょう。

金融機関名 商品名 給与所得者 会社経営者・ 個人事業主
りそな銀行 りそな建てかえローン 勤続年数1年以上 勤続・営業年数3年以上
三井住友銀行 住み替えローン 条件の明示なし 条件の明示なし
イオン銀行 イオン銀行住宅ローン 勤続6ヶ月以上 事業開始後3年経過

イオン銀行では、勤続6ヶ月以上であれば審査基準をクリアできます。ですから、転職して勤続年数が短いといった場合でも諦める必要はありません。

完済時の年齢が80歳未満である

建て替えローンでは、ローン完済時の年齢を80歳未満としている銀行がほとんどです。

金融機関名 商品名 借入時の年齢 完済時の年齢
りそな銀行 りそな建てかえローン 満20歳以上満70歳未満 満80歳未満
三井住友銀行 住み替えローン 満20歳以上満70歳の誕生日まで 満80歳の誕生日まで
イオン銀行 イオン銀行住宅ローン 満20歳以上満71歳未満 満80歳未満

そのため、完済できる見込みがあれば、年齢を気にする必要はないのです。

オススメの建て替えローンを3社紹介

住宅ローンをすでに組んでいる方なら、紹介したローン審査の大半はクリアできます。なので、建て替えローンを組むのは難しくありません。そこで、銀行が提供している建て替えローンをチェックしてみましょう。

1.りそな銀行「りそな建てかえローン」

画像引用元:りそな銀行|りそな建てかえローン

りそな銀行の「りそな建てかえローン」は、住宅ローンの残高分も合わせて融資してもらえる建て替えローンです。

つまり、実質的に前の住宅ローンが「りそな建てかえローン」へ一本化されるわけです。また、新築と土地の担保評価額の最高300%まで借入れできます。

担保評価額とは?
住宅ローンなどを組む際に、担保に入れる不動産の評価金額を指します。 「金融機関が算定した時価×約70%」が目安です。
参考 ライフルホームズ不動産用語集|担保評価額

対象となる方

借入時の年齢 満20歳以上、満70歳未満
完済時の年齢 満80歳未満
年収 100万円以上(前年の税込年収)
勤続年数 給与所得者:勤続年数1年以上 給与所得者以外:勤続または営業年数が3年以上
その他条件 ・団体信用生命保険に加入できる(保険料はりそな銀行の負担) ・現在の住宅ローンを借入れてから3年以上正常に返済している
〇お問い合わせ先
コミュニケーションダイヤル
0120-24-3989
※住宅ローンに関するご相談は、「1」と「#」を押してください。
参考 りそな銀行りそな建てかえローン

2.三井住友銀行「住み替えローン」

画像引用元:三井住友銀行|住み替えローン

三井住友銀行の「住み替えローン」は、万が一返済者が重大な病気や事故などに遭ってしまった場合に、住宅ローンの返済義務がなくなるといったオプションが用意されています。

オプション名 概要
クロスサポート ご夫婦のどちらかが亡くなった場合、住宅ローンの返済義務がなくなる
8大疾病保障付住宅ローン ガンや急性心筋梗塞、脳卒中等と診断されたら、住宅ローンの返済義務がなくなる
自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン 約定返済保証型:罹災(りさい)の程度に応じて、一定期間返済免除
残高保証型:全壊の認定を受けたら、建物ローン残高の50%相当を免除
参考 三井住友銀行住み替えローン

特に、オプションの「クロスサポート」は、万が一の際に建て替えローンを配偶者に負担させなくて済むので安心です。「建て替えローンを組みたいけど、できるだけ家族の負担は減らしたい」といった方は、ぜひご検討ください。

対象となる方

借入時の年齢 満20歳以上、満70歳の誕生日まで
完済時の年齢 満80歳の誕生日まで
年収 500万円以上(前年度の税込年収)
勤続年数 条件の明示なし
その他条件 ・銀行指定の団体信用生命保険に加入できる ・銀行指定の保証会社の保証を受けられる
〇お問い合わせ先
フリーダイヤル
0120-56-3143
※ダイヤル後に、「3」と「♯」を入力してください。
参考 三井住友銀行住み替えローン

3.イオン銀行「住宅ローン(借換限定)」

画像引用元:イオン銀行|住宅ローン 金利プラン(お借換限定)

イオン銀行の「住宅ローン(借換限定)」は、以下のケースで住宅ローンの返済義務がなくなるメリットがあります。

  • 死亡・高度障害
  • ガン
  • 脳卒中・急性心筋梗塞(所定の状態が60日以上継続)
  • 高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎(12ヶ月と超えて就業不能)

また、イオン銀行で住宅ローンを組むと、イオングループでの買い物が常に5%OFFになる特典もあります。 なお、「住宅ローン(借換限定)」は、勤続6ヶ月、年収100万円以上とローン審査のハードルが低めである点も特徴です。

対象となる方

借入時の年齢 満20歳以上、満71歳未満
完済時の年齢 満80歳未満
年収 給与所得者および会社経営者:前年度年収100万円以上 個人事業主:前年度所得100万円以上
勤続年数 給与所得者:6カ月以上 会社経営者および個人事業主:事業開始後3年経過
その他条件 ・銀行所定の団体信用生命保険に加入できる ・日本国籍または永住許可がある
〇お問い合わせ先
イオン銀行コールセンター
0120-13-1089
参考 イオン銀行住宅ローン 金利プラン(お借換限定)
注意
1つの建て替えローンの審査を通らなかったら、別のローンへ申し込む前に原因究明が必要です。 どの銀行も、信用情報を管理している機関であるCICから信用情報を得ているからです。 信用情報に問題がある状態だと、別のローン審査を受けてもなかなか通りません。
参考 CICCICが保有する信用情報

二世帯住宅なら親子ローンを活用しよう

二世帯住宅で建て替えローンを組む場合には、親子ローンが使えるか銀行に相談してみましょう。親子ローンには、親子リレーローンと親子ペアローンの2種類があります。

月々の返済額を軽減しよう!!-親子リレーローン-

親子リレーローンとは、二世帯住宅へ建て替える場合に親から子へ返済義務を引き継げるように設定しておくローンです。親子リレーローンには、以下のようなメリットがあります。

  • 一人で組むより高額のローンが組める
  • 返済期間が長めになって月々の負担額が減る
  • 親が高齢でもローンが組める

より高額なローンを組みたい場合にオススメ-親子ペアローン-

一方、親子ペアローンは、1つの住宅に対して親子それぞれがローンを組む方法です。親子を併せた月々の負担額が増加する代わりに、以下のメリットが受けられます。

  • 親子リレーローンより高額のローンが組める
  • 親子が同時に返済するため短期間での完済を目指しやすい
  • 片方が返済不能になった場合、もう一方が肩代わりする必要がない(全体の借金が減る)
参考 ライフルホームズ住宅ローン、返済するなら「親子ローン」もあり? 参考 株式会社チェスター親子リレーローンとはどんなローン?メリットや注意点を知りたい!

まとめ

今回は、建て替え時のローン審査を通る条件と、各銀行の建て替えローンを紹介しました。建て替えローンにおける審査の条件は、以下の3つです。

  1. 過去のローン返済に問題がない
  2. 土地や建物の権利関係が整理されている
  3. 建て替えローンを完済できる見込みがある

ただし、すでに住宅ローンを組んでいる方なら、大半の条件は心配する必要がありません。まずは、以下の建て替えローンを検討してみましょう。

りそな銀行 1.りそな建てかえローン
三井住友銀行 2.住み替えローン
イオン銀行 3.イオン銀行住宅ローン
予算帯からチェック!! 自宅の建て替え費用の相場について知ろう 企業努力の賜物?快適なローコスト住宅への建て替えを検討しよう 解体前の準備が大切!! 家を建て替える際に費用を抑えるポイント

当協会の運営サイト「コノイエ」は、工務店・ハウスビルダー・建築家・建築設計事務所等の500以上のインタビュー記事を掲載。また、新築・建て替えを検討中のユーザーにとって有益となる情報を発信しています。
当協会は、建て替えに伴うお住まいの取り壊しのご相談を年間で2,500件ほど承っており、各地域の住宅関連会社の情報が集まります。今後も「コノイエ」では、新築ユーザー様の発注先や評価、住宅関連会社様への独自インタビューといった当協会ならではの独自のリアルな情報をお届けしています。

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