建て替えを決断するための目安とは?建て替え費用の目安も併せて紹介

お家を建て替えるか迷ったときは、建物の安全性を目安にすると間違いがありません。老朽化が進んだお家は、大きな地震や台風によって崩れる危険が常に付きまといます。

具体的には、耐用年数や耐震基準など、国が定めた明確な基準を目安とするのがオススメです。そこで、本記事では建て替えの目安となる建物の安全性について紹介します。

なぜ建物の安全性を建て替えの目安とするのか?

建て替えの目安としては、耐用年数や耐震基準、統計データによる建物の平均寿命などがあります。特に、耐用年数と耐震基準は国が定める基準なので、信頼性が高いのが特長です。

一般的には、築30年が建て替え時期の目安といわれますが、実は明確な根拠がありません。耐用年数や耐震基準は法令に基づいているので、築年数や建築年月日によって判断できます。

そこで、統計データによる建物の平均寿命を確認したうえで、耐用年数や耐震基準が建て替えの目安となるのか一緒に考えてみましょう。

統計調査によると建て替えの目安は築65年

実際に建物の平均寿命を調査したデータによると、木造住宅の寿命は65年です。上記のデータは、国土交通省が公開しています。

実は、下記のように木造住宅の寿命は年々伸びています。

調査した年 木造住宅の寿命
1997年 43.53年
2006年 54.00年
2011年 65.03年
参考 国土交通省<参考資料>

しかし、上記のデータは解体されないまま放置されていた空き家を含んでいます。家屋が解体されたタイミングを寿命として計算しているので、「木造住宅なら目安で65年間住める」わけではありません。

耐用年数によると建て替えの目安は築22年

法定耐用年数をもとに計算すると、木造住宅は22年で資産価値がほとんど無くなります。

法定耐用年数とは?
建物などは劣化するので、時間の経過とともに資産価値を減少させていく必要があります。 そこで、資産の種類ごとに資産価値を減らす期間を定めたのが、法定耐用年数です。 なお、根拠となっている法令は減価償却資産の耐用年数等に関する省令です。

法定耐用年数は、財務省(国税庁)がはっきりと定めています。住宅の場合、以下のように構造ごとに耐用年数が決まっています。

住宅の法定耐用年数一覧

建物の構造 法定耐用年数
木造・合成樹脂造 22年
木骨モルタル造 20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・ 鉄筋コンクリート造 47年
れんが造・石造・ブロック造 38年
参考 減価償却資産の耐用年数等に関する省令別表第一 機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表

でも、資産価値が無くなったからといって、必ずしもお家に住めなくなるわけではないですよね?なので、法定耐用年数は建て替える目安にはなるものの、決め手にはなりません。

耐震基準によると建て替えの目安は築40年

耐震基準で判断した場合、2019、2020年時点で築40年を迎えたお家は建て替えるべきです。1981年5月31日以前に建てられたお家は、地震に弱い可能性が高いからです。

実は、耐震基準は今と昔で大きく異なり、特に1981年の建築基準法の大改正で耐震基準が大幅に厳しくなっています。(建築基準法 第20条)

時期 耐震性の目安
旧耐震基準 1981年5月31日以前 震度5強クラスで倒壊しない
新耐震基準 1981年6月1日以降 震度6強クラスで倒壊しない

なので、お家が1981年5月31日以前に建てられたのなら、建て替えを検討してみましょう。

MEMO
2000年に施行された品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)により、近年は震度6強~7クラスでも倒壊しない建物がメインになりつつあります。 耐震性は「耐震等級」としてランクが付けられています。 耐震等級2なら新耐震基準の1.25倍、耐震等級3なら新耐震基準の1.5倍にあたる耐震性があるので安全です。

建築年月日の確認方法

もし、建築年月日を忘れてしまった場合もご安心ください。ご自身で建築年月日を調べる方法はあります。一般的には、以下の書類に建築年月日が載っています。

  • 重要事項説明書……売買契約などの前に、不動産に関する注意点を一般契約者に伝える書類
  • 検査済証……建物が建築基準法の基準を満たしていることを証明する書類
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)……不動産の概要(面積等)や権利(所有者等)といった登記情報が載った書類

重要事項説明書検査済証は、新築したときなどに受け取る書類です。なので、通常はご自宅に保管されています。

万が一、重要事項説明書と検査済証が見つからない場合でも、法務局から登記事項証明書を取り寄せれば建築年月日は分かります。登記事項証明書の取得については、以下の法務局ホームページで手続きができます。

画像引用元:法務局|登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です

紹介した書類のうち1点をチェックして、今の住まいの建築年月日を確認してみましょう。

建て替え時期と費用の目安についてのまとめ

目安として、1981年5月31日以前に建てられたお家は建て替えるのがオススメです。旧耐震基準で建てられていると、震度6以上の大地震に耐えられない危険があるからです。

もし、建築年月日が分からない方は、「建築年月日の確認方法」の項目をもう一度チェックしてみてください。

まずは建築年月日を目安にして、建て替えすべきか判断してみましょう。

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著者情報

コノイエ編集部

コノイエは、東京都港区に本社を置く株式会社アールアンドエーブレインズが運営するオウンドメディアです。累計80,000人以上が利用する「解体無料見積ガイド」の姉妹サイトとして、住宅関連コンテンツを発信しています。人が生活する基本となる「衣・食・住」の中でも、コノイエでは「住」にフォーカスして独自の情報をお届けします。

監修

中野達也

一般社団法人あんしん解体業者認定協会 理事
解体工事施工技士 登録番号:23130106
石綿作業主任者 修了証番号:13820
解体工事業登録技術管理者
公益社団法人 日本建築家協会(JIA)研究会員
一般社団法人東京都建築士事務所協会 世田谷支部会員

静岡県出身。日本全国の業者1,000社超と提携し、約10年間で数多くの現場に関与。自身でも解体工事業登録技術管理者としての8年間の実務経歴を持つ。専門家として、テレビ番組をはじめとする多数メディアに出演。これまでに一般家屋はもちろん、マンション、ビルなど様々な建物の取り壊しに従事し、工事を行いたい施主、工事を行う業者の双方に精通している。

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