住宅ローンが残っていても建て替えのローンは組める!

家とお金

建て替えを考えていけど「返済中の住宅ローンがまだ残っているんだよね」と、お悩みの方も多いのでないでしょうか。

上記の場合、建て替えをする際に融資が受けられるのかとても気になりなりますよね。しかし返済中の住宅ローンがあっても、建て替えでローンが組めるケースがあります。

こちらの記事では、すでに住宅ローンを組んでいる方でも新たなローンが組めるのか、また審査を通るためにはどういったポイントに気をつければいいのかなどをご紹介していきます。ぜひ参考にしてください。

ローンの種類

返済中の住宅ローンがあっても、建て替えローンを組める場合があります。
代表的なもので以下の3つがあります。

  • 建て替えローン
  • ダブルローン
  • 親子リレーローン

まずはそれぞれの特徴についてご紹介していきます。

建て替えローン

住宅ローンを借りた際、購入した住宅の抵当権を金融機関が担保として不動産を確保するために設定しています。この抵当権を外さなければ、住宅を建て替えることができません。

抵当権を外すためには住宅ローンを完済する必要があります。

抵当権とは?
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一お金が返せないとなった場合に土地や建物を担保とする権利のことです。
この抵当権は、住宅ローンなどを借りるときに、購入する土地や建物に金融機関が設定します。

しかし、建て替えローンと呼ばれる方法を使えば、現行のローンの残債と建て替えのために借りいれた分を一つにすることができます。融資を実行するタイミングで残債を清算し、新規借り入れ分に清算分を上乗せすることで、返済先を一つにまとめようというものです。

お金を貸す側(金融機関側)からしてみれば、通常よりも大きい金額を貸し出すわけですから当然ながら審査も厳しくなります。

収入面などが大きく関わってきますので、一定の収入がないと審査通過は難しいかもしれません。

ダブルローン

ダブルローンは、その名の通り二重にローンを組むことをいいます。こちらのローンは建て替えではなく、買い替えの際に検討されることが多い住宅ローンですが、参考までにご紹介いたします。

返済中の住宅ローンを残したまま、新たなローンを組むことになるため、借り入れる際にはそれに見合った年収が必要となることを頭に入れておきましょう。また、ダブルローンの審査基準は現在支払っている住宅ローンの返済額により決まります。

ダブルローンの融資を受けるには、年収の約35%を返済にあてることができれば審査を通ることができるでしょう。

ダブルローンを組むことで返済額が増えることを考慮し、ダブルローンを借りようとお考えの方は、慎重に返済の計画を考えましょう。

親子リレーローン

親子リレーローンとは、親子名義で借りる住宅ローンをいいます。最初の返済は親が行い、その後は子供が引き継ぎます。

2人分なので借り入れ可能額が上がり、1人(単身)で申し込むのと比べ、審査が通りやすいといったメリットがあります。

また、高齢者による住宅ローンの審査は通らないでのすが、引き継ぐ子供が審査の対象になるので、親が70歳を超えたあとも融資を受け取ることが可能です。

しかし団体信用生命保険に加入できるのはどちらか1人なので、何かあった場合は1人に負担がのしかかるリスクがあることを忘れないようにしましょう。

団体信用保険とは?
団体信用生命保険とは、住宅ローン返済中に契約者が死亡、高度な障害を患ってしまったなど、万が一の場合に残りの住宅ローンを肩代わりしてくれる住宅ローン専門の生命保険です。略して「団信」と言われたりします。

建て替えローンやダブルローンは通常より金額が大きいため、審査が厳しくなります。そのため他に選択肢がなくローンが組めないという事態に陥ってしまうこともあるでしょう。

その場合は、こちらの親子リレーローンを活用するのも一つの手ですので、覚えておきましょう。

審査されるポイント

建て替えローンは通常の住宅ローンに比べ借入額が大きくなるので審査も厳しくなります。
審査を受ける際に見られるポイントとして、以下のようなものがあります。

  • 土地の所有権
  • 勤務年数
  • 支払いしていく能力
  • 完済したときの年齢
  • ブラックリストに記載されていない
  • 他にローンを組んでいない
  • ローンが残っていない

以上7つの項目を、気を付けたいポイントなどを踏まえながらご紹介していきます。ぜひ参考にしてくだい。

土地の所有権

ローンの審査を受ける際に重要になってくるのが、土地の所有者であるかどうかです。

住宅ローンを組む際、金融機関は担保として「抵当権」を設定します。しかし土地の所有者が借地の場合や、土地の所有者の名義が住宅ローンの申込者と異なる場合は審査が通りません。土地が親や親族の名義になっている場合があるので注意が必要です。

このようなことを事前に防ぐため、登記簿謄本取り寄せて土地の所有者を確認する必要があります。

登記簿謄本とは?
登記簿謄本とは、権利情報や所在、面積といった不動産の情報が記載された紙の写しのことをいいます。

登記簿謄本の取り寄せは、以下の3つの方法があります。

  • 法務局へ行って交付申請する
  • 郵送で交付請求する
  • オンラインで交付請求する

この3つの方法をそれぞれご紹介していきます。
また「閲覧のみ」可能な方法もありますので、そちらも合わせてご紹介します。

ぜひ参考にしてください。

法務局へ行って交付申請をする

法務局へ行って交付申請をする場合、法務局の窓口へ行き交付申請を出せば誰でも取得することが出来ます。全国各地に法務局や出張所、支局があるので最寄りの場所で申請が可能です。

法務局の開いている時間は、平日の午前8時30分~午後5時55分までです。この間であれば交付請求が可能です。

交付申請をするには、備え付けの交付申請書に必要事項を記入し、収入印紙を貼って窓口に提出しましょう。本人確認の必要などはないので、非常に簡単です。収入印紙は登記簿謄本1通につき600円で、法務局内で購入できます。

郵送で交付請求する

郵送で交付請求する場合は、法務局の窓口で交付請求するのと同じように「登記事項証明書交付申請書」に必要事項を記入し1通あたり600円の収入印紙を貼ります。

記入を終え、返信用の封筒を同封して最寄りの法務局へ郵送すれば、1週間以内に登記簿謄本を返送してもらえます。

返信用封筒に貼る切手は1通なら82円2通なら92円で足りることが多いです。

申請書のPDFは下記ページで確認できます。
参考 登記事項証明書等の交付申請書の様式法務省

オンラインで請求する

登記ネット

引用:登記・供託オンライン申請のご紹介|登記・供詫オンライン申請システム

オンラインで請求する場合はアプリのダウンロードは必要なく、WEBブラウザ上で必要事項を記入するだけです。

オンラインでの申請が可能な時間帯は午前8時30分~午後9時までです。法務局の窓口が閉まるよりも遅いので、余裕を持って申請できます。

午後9時までに交付請求すれば、ほとんどの場合、翌日に登記簿謄本が郵送で届きます。受け取りは自宅、勤務先、最寄りの法務局などでも受け取ることが可能です。

まずは、オンライン申請システムへアクセスし、申請者の情報を登録しましょう。ログイン後に交付請求し手数料を納付すると、自宅に登記簿謄本が届きます。

お仕事で時間がない方や、近くに法務局、出張所がないといった方に便利なツールです。

参考 登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと

オンラインで閲覧する【閲覧のみ】

登記情報提供サービス

引用:ホーム|登録情報提供サービス

また、登記簿謄本は閲覧のみも可能です。

閲覧したい場合は、一般財団法人民事法務協会が運営する登録情報提供サービスアクセスしましょう。

こちらは利用時間に制限があり、午前8時30分~午後9時までとなっています。

また、登録情報提供サービスを利用するにあたり、事前に登録をして月ごとに決済する「個人利用か、登録はせずにその都度クレジットカードで決済できる「一時利用かの2種類を選ぶことができます。

個人利用の場合は、300円の登録費用がかかります。その他に登記簿謄本のオンライン閲覧をするたびに、個別の利用料金がかかるので覚えておきましょう。

一時利用の場合は、登録費用はかかりません。しかし使用のたびにクレジットカードの情報を入力しなければなりません。

頻繁にサービスを利用するようでしたら「個人利用」、そうでないようなら「一時利用」が便利です。

参考 登記情報提供サービス登記情報提供サービス

勤続年数

融資を受ける際に、仕事をしているかはとても重要です。

会社に勤務している場合は、勤続年数は「最低3年以上」、年収は「300万円以上」あることが望ましいと言われています。

契約社員でも審査が通ることがあり、働いていない場合に限っては保証人を立てる必要があります。

また、個人経営や自営業の場合は、収入が安定しているかがポイントです。3期分の所得が黒字である実績の提示を求められることがありますので覚えておきましょう。

会社の経営社の場合は、直近3年分の源泉徴書、または確定申告書の提出が必要になってきます。

つまり、金融機関は融資した金額を全て返せるだけの所得を継続的に得られているのかを見ています。

支払いしていく能力

当然のことですが、融資する側としては返済が遅れたり、支払い不能になることを非常に警戒します。

毎月、一定額以上の収入があり、決まった期日に引き落としが確認できないとローンの融資を受け取ることは難しいと頭に入れておきましょう。

過去に消費者金融から借り入れをしていたが、返済が遅れることが多かった事実があると、金融機関によっては審査が厳しくなる傾向があります。

これは個人の信用情報が審査において考慮されているからです。

信用情報とは?
クレジットカードやローンの契約の申し込みに関する情報のことで、客観的な取引事実を登録した個人の情報です。

住宅ローン申請時、審査時にキャッシングなどがあると、都市銀行では審査で落とされる可能性が高くなるので注意しましょう。

完済したときの年齢

様々な金融機関がありますが、その多くが住宅ローン完済時の年齢が「80歳未満」となっています。

さらに、借り入れの年齢の上限も「65歳以下」「70歳未満」など金融機関により異なるため、借り入れする際は年齢の記載欄もしっかり確認しましょう。

ブラックリストに記載されていない

実際に「ブラックリスト」と呼ばれるリストは存在せず、信用情報に事故情報が登録されている状態のことを「ブラックリストと言います。

金融機関はローンの審査をする際、信用情報は必ず確認します。「消費者金融からの借り入れが完済しておらず、返済も遅れている」「光熱費や携帯電話の支払いが遅れている」なども審査の対象になります。

延滞や債務整理、自己破産をすると、信用情報では「事故」の扱いになります。その結果、ブラックリストに記載されるといった状態に陥ることになります。

事故情報は約5年から10年は消えずに残りますので、事故扱いになるようなことはしないよう注意しましょう。
参考 ブラックリストの確認方法と信用情報の調べ方 - クレジットカードを知るブラックリストの確認方法と信用情報の調べ方 - クレジットカードを知る

他にローンを組んでいない

すでに子供の学費や、自動車といった返済中のローンがある場合は、残債から融資できるかを審査されます。

融資を実行する際は、残債分を考慮し融資を減額することがあります。

残債とは?
ローン返済中のある時点において、まだ返済していない借入金の残額(元金)のことを残債といいます。また、残債の金額のことを「ローン残高」ということもあります。

その他にも、カードキャッシングもローンのため「借入残高」「返済額」「借入れしている頻度」などがチェックされます。

また、住宅ローンの審査基準に「返済比率」というものが存在し、これは年収に対して年間に占める返済額の比率をいいます。

住宅ローンの返済率は25%が一般的です。

簡単に例をあげたいと思います。

年収800万円の場合、住宅ローンの返済率である25%の返済額で計算すると年間200万円になります。

ここにカードキャッシングの返済額が年60万円あったとすると、住宅ローンの年間返済額である200万円からキャッシングの返済額、60万円を差し引いた140万円が住宅ローンの返済が可能な金額になります。

以上を簡単に計算した例も記載したので、ぜひ参考にしてください。

返済比率の計算例
年収800万円で、キャッシング返済額が60万円の場合
8,000,000×0.25=2,000,000
(年収)×(25%)=(住宅ローン年間の返済額)

2,000,000-600,000=1,400,000
(住宅ローン返済額)-(キャッシング返済額)=(住宅ローン返済可能な金額)

そうすると住宅ローンの借入ができる額がその分減ってしまうことになります。
当初の資金の計画や、返済の見直しが必要になってくることもありますので、あらかじめ確認しておきましょう。

また、忘れがちなのが「携帯の支払い」です。利用料金の未納が3回以上続くと、ブラックリスト入りしてしまいます。

スマートフォンの料金が未納で、融資を断られたというケースも年々増えてきているので、注意しましょう。

ローンが残っていない

現在の家のローンが残っている場合、家自体がローンの担保となり抵当権がつけられています。

しかしこの抵当権を外さなければ住宅を解体することができません。つまり、ローンが残っているため抵当権が外せず、住宅の解体が出来ないということになります。

また、ローンの残債がなくなった場合は、抵当権を外すために法務局へ「抵当権抹消手続き」が必要ます。

この手続は5,000円~2万円の費用で司法書士に依頼することが出来ます。

住宅ローンを全て払い終わると金融機関から以下の書類が送られてきます。

  • 抵当権解除証書
  • 抵当権設定契約証書
  • 代表者事項証明書
  • 委任状

上記の書類と「抵当権抹消登記申請書」に必要事項を記入し、法務局に申請をするのが一般的です。

この手続きは、有効期限が3ヶ月のため、早めに行うようにしましょう。

抹消手続きを行わないと建て替え時の解体工事ができなかったり、新たな建て替えの際の住宅ローンの審査が通りにくくなることがあるため注意が必要です。

ローンの審査を繰り返さない

住宅ローンの審査を何度も落ちてしまい、銀行を変えて何度も審査を受け直すケースがあります。
銀行のローンセンターでは過去5年間住宅ローン以外のローンの申込みや、他銀行への住宅ローン申し込み履歴が残っています。

審査に通らなかった原因を把握せず銀行を渡り歩いても、ローンセンターには履歴がしっかり残ってるので、余計に審査が通りにくくなってしまいます。

ですのでしっかり原因を把握し、改善していくように心がけましょう。

建て替えローンが組める金融機関

では実際、建て替えの際に融資してくれる銀行は一体どこを選べばいいのでしょうか。

ここでは建て替えの際にローンが組める金融機関を3社ご紹介します。
それぞれメリットや特徴についても紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

三井住友銀行

三井住友銀行

引用:住み替えローン|三井住友銀行

三井住友銀行では、夫婦のどちらか一方が亡くなった場合、住宅ローンの返済義務がなくなるといったオプションがあります。

その他にも様々なオプションがあります。
下記にまとめたのでぜひ参考にしてください。

オプション名 内容
クロスポート お二人のどちらかがに万一のことがあった場合住宅のローンの残高が0円になる
8大疾病保障付
住宅ローン
ガン・脳卒中・肝硬変など、対象となる疾病にかかった場合、返済の義務がなくなる。
自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン 約定返済保証型」の場合、罹災の程度に免じて一定期間の返済を免除
残高保証型」全開の認定を受けたら建物ローン残高50%相当免除

対象となる方は下記になります。
こちらもぜひ参考にしてください。

借入時の年齢 満20歳~満70歳の誕生日まで
完済時の年齢 満80歳の誕生日まで
融資金額 100万円~1億円
年収 年収500万以上(前年度の税込)
勤続年数 特に記載なし
その他 現在お借り入れの住宅ローンがお借り入れ後4年以上経過しており、直近1年間でご返済に遅延のない方

りそな銀行

りそな銀行

引用:りそな建て替えローン|りそな銀行

りそな銀行の「りそな建て替えローン」は、必要な資金の借入れの際に、返済中のローンが障害になっている状態を解決し、建て替えのサポートをするための住宅ローンです。

また、新築と新築と土地の担保評価額の最高300%まで借入れすることができます。

担保評価額とは?
住宅ローンなどの融資に担保として設定する不動産の評価金額のことを担保評価額といいます。

対象となる方は下記になります。
こちらもぜひ参考にしてください。

借入時の年齢 満20歳~満70歳未満
完済時の年齢 満80歳未満
融資金額 50万円〜1億円(1万円単位)
年収 年収100万円以上(前年度の税込)
勤続年数 給与所得者:1年以上
個人事業主等:営業年数が3年以上
その他 ご本人居住用住宅に対する現在お借入れの住宅ローンを借入れてから3年以上正常にご返済されている方

イオン銀行

イオン銀行

引用:住宅ローン 金利プラン(お借換限定)|イオン銀行

イオン銀行のガン保障特約付住宅ローンなら、ガンと診断された時点で残りの返済額が0円になるので、治療に専念できるといった安心が保証されます。

またイオングループということもり、イオン、マックスバリュなどのお買い物が毎日5%OFFと、生活もおトクです。

対象となる方は下記になります。
こちらもぜひ参考にしてください。

借入時の年齢 満20歳~満71歳未満
完済時の年齢 満80歳未満
融資金額 200万円~1億円
年収 給与所得者:年収100万円以上(前年度の税込)
個人事業主等:所得100万円以上(前年度の税込)
勤続年数 給与所得者:6ヶ月以上
個人事業主等:事業開始後3年を経過
その他 当行所定の団体信用生命保険に加入できる方

まとめ

通常の住宅ローンを組むのと比べ、建て替えの際のローンは金額も大きくなるため審査が厳しくなります。

しかし建て替えローンが組めないわけではありません。ご紹介したように方法はいくつか存在します。

まずは審査の内容を確認しながら、ご自身の現在の状態、現在の家の情報などをしっかり把握すことから始めましょう。