持ち家があるのに転勤になってしまったら?売却と賃貸と単身赴任のメリット・デメリット

まだローンが残っているのに…建てたばかりの新築なのに…ご主人の転勤が決まってしまった!そんな時、どうしますか?
急な辞令に頭が真っ白になってしまいますよね。
しかし、決めなければいけない事が沢山あります。

主な選択肢として挙がるのは

  • 妻子で持ち家に残り単身赴任をする
  • 持ち家を他人に貸しつつ家族で引っ越す
  • 持ち家を売って家族で引っ越す

             
の3つがあります。

一緒に引っ越すか、単身赴任するかは今後の生活に関わる重大な決断となりますよね。
慎重に選択するために、全ての選択肢の良い所も悪い所も把握しておく必要があります。

売却、賃貸のメリット・デメリット

売るにしても貸すにしても、様々なメリット・デメリットがあります。
よく把握して、選択する時に役立てましょう。

貸す場合

メリット
・家賃収入がある
・戻ってきた時にまた住める
・住宅ローン控除の残り期間内で再入居するなら控除再適用可能

デメリット
・維持費や税金で利益は無くなる場合が多い
・入居者が見つからない場合、空き家同然となる
・貸している時は住宅ローン控除が受けられなくなる
・ローンが契約違反となる可能性がある

転勤が数年で終わる場合、戻ってくるまでは賃貸にしておいて転勤が終わり次第持ち家に住み直す事ができます。
短期契約で更新なしにすれば入居者の立ち退きで揉める事もありません。

ローン返済額より家賃収入が高ければ利益にもなるし…と言いたい所ですが、
賃貸収入による利益はあまり期待できません。

賃貸に出しても下記の費用がかかります。

  • 不動産会社へ払う賃貸管理手数料
  • メンテナンス費用
  • 固定資産税
  •     
    さらに家賃収入は「不動産収入」となり課税対象になってしまうため、確定申告で税金を収めなければいけません。
    一人目の入居者がずっといるとは限らないので、退去したらハウスクリーニングをする必要もあり、費用がかかります。
    住宅ローンの控除も受けられません。

    例えば家賃収入が13万、ローンの支払いが9万で4万の収入になっても上記のような維持費・税金を払うと利益は無くなってしまいます。

       
    かと言って家賃設定を上げ過ぎると入居者が見つからなくて元も子もない、なんて事になります。元々、一戸建て短期物件の買い手は見つかりずらいのです。

    ワンルームマンションの賃貸とは違い、一戸建ての短期物件を探している人は稀です。駅から徒歩数分等と立地が良い・築2、3年しか建っていないといった良物件なら入居者は見つかりやすいですし、「家を建て替え中で短期間住める仮住まいを探している」という方もいますので全く無い訳ではありませんが空き家となる事も考えておく必要があります。

    入居者が見つからなければ当然家賃収入は0となりますが、ローンの返済は続けなければいけません。さらに人が住んでない家は傷みの進行が早いので修繕費もかかります。
    築年数が経つに連れ相場も低くなってきますので、それに応じて価格も安くしていく必要があります。

    住宅ローン貸付の目的が「住むための住宅の購入」であった場合、賃貸に出すと契約違反として全額返金を求められる場合があります。転勤のためと理由を説明して交渉しても認められない場合はローンの借り換えを行わなくてはいけなくなります。

    賃貸に出している間は、購入した家族が住んでいないので住宅ローン控除は適用されませんが、転勤から戻り次第再適用されます。
    減税期間が10年で2年経過時に転勤、5年後に戻ってきたとしたら残りの適用期間は8年ではなく3年となり、転勤中の賃貸にしてた期間は除外されてしまいます。

    持ち家を賃貸に出しても、利益を得るのは難しいでしょう。
    数年でも人が住んだり空き家期間があれば確実に劣化します。戻ってきた時、自分たちが住んでいた当初より古くなっている事を覚悟しなければいけません。

    売る場合

    メリット
    ・保有している事で発生する税金や管理費がかからない
    ・家の管理や修繕の心配が不要のため精神的に楽

    デメリット
    ・ローンの残債に売却金額が届かない場合でも一気に返済しなければいけない
    ・仲介手数料や登記料等がかかる
    ・不動産という資産を手放す事になる

    売却してローンの残債を精算しようとしたのに、売却価格が残債金額に届かなかったというケースが多く見られます。

    2500万で購入して残債が2000万だとして、査定額が1800万。
    売却の際にはローンを一気に返さなければいけないので、200万を貯金などの自己資金から払わなければいけません。
    さらに不動産への仲介手数料や登記料もかかり出費がかさみます。

    残債分より2割ほど高く売って出費を0にできる事が一番望ましいですが、難しいです。

    しかし賃貸とは違って賃貸管理費を不動産会社に払い続ける必要が無く、固定資産税、修繕費もかかりません。

    入居者から『エアコンが壊れた』『水道が壊れた』等の連絡が来て修繕したり、家の状況を気にしたりする心配が無いため精神的に楽です。
    台風や地震のたびに遠い持ち家の心配をするのに疲れて結局売却してしまった、なんて例もある程遠い持ち家の管理は心的な苦労が伴うのです。

    さらに、賃貸が入居者が退去するたびにクリーニングをして入居者探しをするのとは違い、一度売れればもう手を加える必要が無くなります。

    築年数が若ければ査定額に期待もできるが時間が立つに連れて価値は下がります。
    よっぽど立地が良くて人気がある、交通の便が非常に良い等の良物件なら今後の値上げに期待できますが、そうでないなら早めに売却という決断を行った方が良いです。

    持ち家がかなり古く、売却の目処が立たない場合は更地にして売る事もできます。

    売却は精神的に楽ですが家に思い入れがあって売りたくない、建てて間もないため踏ん切りがつかないという方も多いでしょう
    一度手放すともう戻ってくる事は無いので慎重に決めましょう。

    単身赴任のメリット・デメリット

    家族が離れてしまう単身赴任ですが、もちろんメリットもあります。

    メリット
    ・子供の環境が変わらなくて済む
    ・会社が家賃の何割かを負担してくれる場合がある
    ・帰省手当が月に数回出る場合がある
    ・住宅ローン控除を受けられる

    デメリット
    ・経済的負担が大きくなる
    ・ご主人が働きながら家事も全てこなさなくてはならない
    ・家族のふれあいが減ってしまう

    会社によってまちまちですが、家賃の何割かを会社が負担してくれる場合があります。多い所だと八割ほど負担してくれたり、社宅を格安で貸してくれる場合があります。
    ローンを借りている本人が転居してしまっても、家族が住んでいるため住宅ローンの控除を受けられます。
    それでも光熱費、食費が妻子の住む持ち家とは別にかかるので経済的な負担は増えてしまうでしょう。

    帰省手当が月に数回出る会社も多く休みの日には持ち家に帰り家族と合う時間がありますが、毎日顔を合わせる訳では無くなってしまうのはやはり寂しいですよね。
    ご主人が家族のためにと仕事を頑張って家に帰ってきても誰もいないため、自分で家事全てをこなさなければいけません。

    お子さんがいて、まだ小さい場合はさほど環境の変化も苦にならないと思います。
    しかし、中学生や高校生となるとそうはいきません。慣れ親しんだ友人と離れ、新しい環境に馴染む事も大変です。学力的にも合わない可能性がありますしそもそも転校ができる学校かという問題があります。受験の時期と重なってしまったらさらに大変ですしね。

    ご主人の生活は職場が中心です。しかし、妻子の生活はは周囲の環境が中心となります。ご主人にかかる負担と妻子にかかる負担は異なってきます。
    特にお子さんは難しい時期に転校すると、精神的な負担が大きくなってしまいます。

    費用の面ではやはり負担が大きくなりがちです。

    家族で引っ越すのと単身赴任、どっちが正解?

    様々なメリット・デメリットを見ても結局、一緒に引っ越すか単身赴任か、どちらを選べば正しいのかと悩む方もいますよね。
    こっちが正しい!と一概には言えません。
    お子さんの年齢や状況、ご主人や奥さんの意思にも左右されます。

    Q.
    主人が転勤になりました。持家あり(まだローン残っています)・小学生の子供二人ありですが、家族でついていくべきでしょうか?単身赴任をしてもらうべきでしょうか?
    金銭面でどちらが負担が少なくて済むのか…さっぱり見当がつきません。おそらく転勤は数年間だけなので、家族でついていく場合はその間持家を貸し出し、自分たちは転勤先の社宅もしくは賃貸マンション等に住むことになるかと思います。単身赴任をしてもらう場合は主人には単身赴任手当が出るようですが、家賃の一部は自己負担となり・・・月に二回までは交通費を会社で出してくれるようです。家族でついていく場合、持家が便利な場所でもなく、貸出期間も長期なわけでもないので借り手がみつかるのか相当疑問なところです。子供達の転校や習い事の事情も考えると精神的負担も大きく・・・。どちらを選ぶべきか悩んでいます。

    A.
    100%単身赴任だと思いますよ。
    せっかくの持ち家を他人に貸したりすると、どんな使われ方をされるかわかりませんよ。
    それに、「長期なわけでもないので借り手がみつかるのか相当疑問なところです」と書かれているとおり、ワンルームマンションでもない限り、短期の賃貸なんて無理です。
    数年で出て行かなければならないところに住める人は限られていますからね。
    それに、他人に貸すためには、それなりのメンテナンスも必要ですし、他の方が書いておられるように、住宅減税は受けられなくなります。
    自分達の引越し費用もそこそこかかりますし、細かいことを言えば、賃貸契約書に貼る印紙代だってバカになりません。

    数年くらいなら、単身赴任が絶対お勧めです。
    確かに2世帯になり、出費は増えますが、単身赴任手当ても出ることですし、増える負担は光熱費の基本料金と単身先の家賃程度です。
    食費は単身であろうとなかろうと人間はメシを食うわけですから一緒ですし、用もないのに頻繁に帰省する必要もありません。
    私も単身赴任していますが、帰省は、正月、GW、盆の年3回程度です。

    それに何よりも、引越しによる家族の負担が大変です。
    職場が中心の御主人と、地域社会が中心の妻子とでは、負担感が全然違います。

    金銭面を考えても、家族の精神的な負担を考えても、単身赴任の方が絶対お勧めです。

    引用:教えてgoo

    Q.
    夫の転勤が決まりました。私は単身赴任を してもらいたいと思っています。
    私31歳、夫は35歳です。子供は小4の女の子 、4歳の男の子、お腹の中にも子供がいます。小4の娘に夫の転勤を話すと絶対に転校したくないと泣き叫ばれました。
    その様子を見て私の小学校時代に転校してきた友達がひどいいじめに遭っていたのを思い出しました。それからよく考え、夫に単身赴任してほしいということを伝えました。
    夫は単身赴任とは全く考えていなかったらしく、絶対に嫌だと言われました。娘の気 持ちも話したのですがお腹に子供もいるの に単身赴任は考えられない、した。
    もちろん私も不安です。生まれてくる子供がちゃんと夫に懐いてくれるか心配です。ですができる限り夫に会わせていきたいと思っています。
    子育ての不安もありますが私の実家が近くにあるので無理なときは頼むこともできます。今は夫に単身赴任をどう理解してもらうか悩んでいるのですが、夫は嫌だの一点張りです。
    今後どう説得していくべきか皆さんのご意 見をお願いします。

    A.
    結論から申し上げれば、家族揃って行くべきです。
    子供の主張を受け入れるとは困ったものですね。御子さんこそ、我がままです。あなたは、御子さんが泣き叫んで嫌だといえば何でも言う事を聞くのですか?あるかどうか判らないイジメを心配していたら何も出来なくなります。
    あなたは、家族の大切さ、父親が家族のために頑張って働いてくれている事、そのために転勤をする事、家族揃って支えあわなければならない事、これらを御子さんに話し理解させなければいけません。
    転校が嫌なのは皆同じです。御主人だって職場が変わるのは不安だし転勤なんてしたくないでしょう。でも、家族のために受け入れ頑張ろうとしているのですよ。それを、単身赴任してくれだなんて、御主人にとっては、まさに「青天の霹靂(せいてんのへきれき)」だったのでしょう。お腹に子供が居るのに単身赴任なんて考えられないと言う考え方こそ正論だと思います。御主人がかわいそうです。
    そもそも、転勤のある仕事だと判っていたなら、結婚と同時に、御夫婦で今後の人生設計をすべきでしたね。
    私は転勤族の妻ですが、子供が中学2年の4月までは転校、それ以降の転勤は単身赴任と決めていました。それは高校受験に備え転校のタイムリミットがこの時期だからです。それ以降の転校は受験に不利だと言われています。
    あなたがたも、家族でよく話し合って下さい。そして何処で高校受験をするかによって今後の生活場所を決めればよいと思います。この先、何度も転勤があるのでしょうか。小4の御子さんが、中1または中2の4月まで一緒に居て、その後は単身赴任を選択すれば良いと思います。

    引用:教えてgoo

    このように、考え方はそれぞれです。
    転勤になってからの選択でコレが正解!と断定はできません。

    「2、3年ほどの転勤で子供も転校が難しいから単身赴任しました。」「長い転勤で子供もまだ小さかったので家族で引っ越しました。」「子供は高校生で転校を嫌がりましたが、転勤の終わる時期がわからずやむを得ず家族で引っ越し。最初は心配していましたがすぐ学校に馴染むことができて毎日楽しそうで安心です。」等色々なパターンがあります。

    ただ、一般的な判断基準は下記のようになります。

    • お子さんが中学生以上で数年間の転勤なら単身赴任
    • 転勤が終わっても戻ってくるつもりが無いなら早めに売却
    • 賃貸に出しても利益は期待できず、管理も手間がかかる

    自分たち家族にとってどれが一番最善か、が重要です。
    上記を参考に、ご主人ともお子さんともよく話し合って決断しましょう。

    まとめ

    家族の状況や持ち家の築年数、転勤の年数によっても選択は変わってくると思います。
    それぞれを選んだ場合のメリット・デメリットを知っておきましょう。
    その上でかかる負担、金額、など数年後を想像して決断しましょう。