マイホーム計画を成功へと導くカギは、土地探しです。一般的に、マイホームの設計は土地による制限を受けるからです。
それだけに、土地探しに慎重になりすぎて、いきなりマイホーム計画が行き詰まるケースも珍しくありません。 土地探しだけで疲れてしまうことのないように、コツを押さえておきましょう。
この記事では、マイホームの土地探しを成功に導く5つのステップや、知っておきたい重要知識についてご紹介いたします。
土地探しを成功へと導く5つのステップ
マイホームの土地探しに絶対的なルールはありません。ですが、土地探しを成功させるコツは存在します。まずは、土地探しにおけるお勧めの手順を、5つのステップに分けてお話しいたします。
1.条件の優先順位を決める
すべての面において優れている土地は存在しません。 土地の特徴は長所にも短所にもなりうるからです。
たとえば、駅に近い繁華街の近辺にマイホームを構えたケースについて考えてみましょう。
通勤や買い物の際に大変便利なのは間違いありません。 一般的には好立地とされるので地価が下がりにくく、何らかの理由で土地を売らなければならなくなった場合への備えにもなります。
一方で、夜は騒がしくて静かに過ごせなかったり、空気が汚れていて洗濯物が干しにくかったりすることがあります。 また地価が高いため狭い土地で妥協しなければならず、庭を造りたい方には向かないかもしれません。
ですから、土地探しの際は、自分が土地に求めている条件を整理することが大切です。 さらに、ピックアップした条件に優先順位を付けてみてください。
土地に求める条件の例
| 交通アクセスの良さ | 駅やバス停への近さ等 |
|---|---|
| 住環境の良さ | 日当たり・風通し・騒音の有無・治安の良さ等 |
| 商業施設の有無 | スーパー・コンビニ・飲食店の有無等 |
| 公共施設の有無 | 病院・銀行・郵便局・図書館・学校・公園の有無等 |
| 災害への強さ | 河川の有無・地盤の強度・海面からの高さ等 |
なお、周辺住民の年齢も意外と重要なポイントです。 自分と近い世代が集まる地域ほど、自分の望む施設ができやすいからです。
子育てやご近所付き合いにも影響するので、周辺住民の年齢は重視しておくと良いでしょう。
2.予算の配分を決める
マイホームを建てる土地を決めるうえで、予算の配分は欠かせません。 普通は予算に限りがあるので、マイホームに投じる資金を残したうえで、土地を選ぶ必要があります。
そのためにも、まずは住宅ローンのシミュレーターを使って、おおまかな予算の上限を把握しておきましょう。
住宅金融支援機構が公開している住宅ローンシミュレーター。
大変便利ですが、簡易ツールなので参考にとどめてください。
引用：フラット35
予算が決まったら、登記の代行手数料や住宅ローンの借り入れ等にかかる諸費用を予算から割り引きます。 ちなみに、注文住宅を建てる場合は、土地と建物の総額の10～12％が諸費用の目安となります。
予算 ＝ 土地と建物の総額 × 100％ ＋ 土地と建物の総額 × 12％
予算 ＝ 土地と建物の総額 × ( 100％ ＋ 12％ )
予算 ÷ 112％ ＝ 土地と建物の総額
以上の計算式により、目安となる土地と建物の総額が分かります。 土地と建物の予算配分としては、土地4割・建物6割または土地3割・建物7割を目安とすると良いでしょう。
なお、上記の「建物」には外構工事等にかかる付帯工事費も含まれています。 実際には「建物」に割り振った金額の7～8割程度が、建物本体にかけられる金額となるのでご注意ください。
3.建築会社探しを進める
土地にかけられる予算が決まったら、マイホームを依頼する建築会社さんを探し始めましょう。 先に土地だけ見つけても、土地の売買契約を結ぶことは困難だからです。
土地代を含めて住宅ローンを組む場合、住宅ローンの事前審査を経て土地の売買契約を結ぶことになります。
ですが、審査を受けるためには、マイホームのプランや見積書が必要となるケースがほとんどです。 そのため、あらかじめ建築会社を決めていないと、すぐに必要書類を準備することができません。
なので、土地探しより先に、もしくは並行して建築会社探しを進めましょう。
なお、建築会社さんには、ハウスメーカー・工務店・建築設計事務所といった種類があります。 それぞれに特徴があるので、詳しくは以下の記事を参考にお選びください。
ハウスメーカー、設計事務所、工務店の違いや特徴を徹底比較
4.不動産屋に相談する
建築会社はすぐに決まるものではないので、土地探しも並行して行うのが一般的です。ちなみに、土地探しの現実的な手段としては以下の3つが考えられます。
- a.インターネットを使って自力で探す
- b.不動産屋に相談する
- c.建築会社に相談する
「a.インターネットを使って自力で探す」の場合、不動産流通推進センターの運営する不動産ジャパン、宅建協会の運営するハトマークサイトをはじめ、民間会社が運営するSUUMO・ライフルホームズ・アットホーム等を利用することになります。
ただし、この方法では好条件の土地はなかなか見つかりません。 なぜなら、そのような需要の高い土地は、実質的に市場には出回らないからです。
売却を代行する不動産屋さんは、好条件の土地ほど優先的にお得意様へ売ってしまいます。 一見すると良さそうな土地でも、実は権利が制限されていたりするケースがほとんどです。
ですから、現時点で「まずは自分で土地を探してみたい」と考えていたとしても、上手くいかなかったらプロに頼ることを検討してみてください。
建築会社さんが決まっていない段階で好条件の土地を探すのなら、「b.不動産屋に相談する」を選択するのがお勧めです。 売りに出されたばかりの好条件の土地を、優先的に紹介してもらえる可能性があるからです。
なお、「c.建築会社に相談する」については、建築会社さんが決まっているケースに限りません。 建築会社さん数社に対し、同時に相談してみるのも一つの手です。
その場合、土地探しとマイホームの新築依頼をセットで考え、好条件の土地を紹介してくれた建築会社さんと契約することになります。建築会社探しも土地探しも決め手を欠いている場合は、「c.建築会社に相談する」を選択してみてもよいかもしれません。
5.土地を直接確認する
マイホームを建てる土地が見つかったら、売買契約を結ぶ段階に入ります。
ただし、契約前に必ず一度は現地に足を運んでおきましょう。 本当に自分の思い描いたような土地なのか、自分の目でチェックする必要があるからです。
ちなみに、現地では以下のような点を中心に確認してみてください。
- 傾斜や地盤といった土地の状態
- 整地状態や樹木・雑草の手入れ状況
- 土地の広さや隣地との境界線
- 日当たりや風通しの良さ
- 建物や街路灯といった周辺環境
このとき心がけたいのは、事前に得た情報を過信しないことです。 記載されている情報がすべて正しいとは限らないからです。
たとえば、「新築するためには、土地が道路に2m以上接していなければならない」といったルールが存在します。 図面では条件を満たしていたとしても、実際に測って2mに届かなければマイホームは新築できません。
また、現地に行ってみると意外な問題が見つかる場合があります。
その一つに嫌悪施設が挙げられます。 嫌悪施設とは、その存在が人から嫌がられやすい施設のことです。
具体的には以下のような施設を指します。
| 現象 | 施設 |
|---|---|
| 騒音や振動の発生 | ・高速道路等の主要道路 ・飛行場 ・鉄道 ・地下軌道 ・航空基地 ・大型車両出入りの物流施設 |
| 煤煙や臭気（悪臭）の発生 | ・工場 ・下水道処理場 ・ごみ焼却場 ・養豚場、養鶏場 ・火葬場 |
| 危険を感じさせる | ・ガスタンク ・ガソリンスタンド ・高圧線鉄塔 ・危険物取扱工場 ・危険物貯蔵施設 ・暴力団組事務所 |
| 心理的に忌避される | ・墓地 ・刑務所 ・風俗店 ・葬儀場 |
引用：重要事項説明における「嫌悪施設」の調査範囲｜公益財団法人不動産流通推進センター
土地を売買する際は、売主側はこういった嫌悪施設について事前に説明するのがルールとなっています。
ただし、どんな施設が嫌悪施設に当たるのかが明確に定められているわけではないため、売主が嫌悪施設だと思わなくても買主が嫌悪施設だと感じる場合もあります。
このように売主と買主との間で認識がズレが生じると契約後にトラブルに発展する可能性もあるため、必ず自分の目で現地を確認してから売買契約を結ぶようにしましょう。
最低限知っておきたい土地に関する重要知識
土地については、法令をはじめ特殊な決まり事が数多く存在します。 これらの決まり事の細部に至るまで、不動産に精通していない方が把握するのは無理があります。
加えて、基本的な注意事項は不動産屋さんなどに説明してもらえます。 なので、細かい知識まで身に付ける必要はありません。
かといって、まったく知識なしに土地を買ってしまうと、売買契約を結んだあとに思わぬ問題が生じる場合があります。 特に「まずは自力で土地を探してみたい」という方には、ある程度は土地に関する知識が求められます。
したがって、最低限知っておきたい知識だけは、事前に身に付けておくことをお勧めします。
建築条件付きの土地は建築会社を選べない
土地探しを行っていると、建築条件という項目をよく見かけます。立地条件の良さそうな土地は、この建築条件が「あり」となっている場合が少なくありません。
建築条件は、建築会社の指定について表します。つまり、建築条件付きの土地を買った場合は、建築会社が自由に選べません。
また、土地の売買契約を結んでから約3ヶ月以内に、工事の請負契約を結ばなければならないケースが多い点も気を付けたいところです。マイホームの間取りや仕様をすべて決めるのに、3ヶ月という期間はあまりに短いといえます。
さらに、建築条件付きの土地を購入するときは、建物も含めた総額について確認しなければなりません。なぜなら、売主は土地の値引き分を建物に上乗せすることができてしまうからです。
したがって、建築条件付きの土地を購入する場合は、以下の3点に注意しましょう。
- 建築会社が限定される
- 3ヶ月間でマイホームのプランを決めなければならない
- 価格は土地と建物の総額を確認する必要がある
なお、建築会社の指定があっても、一般的にはマイホームのプラン自体は自由に選べます。 また、好条件の土地だからこそ、建築条件を付けて売り出せるのだと捉えることもできます。
建築条件付きの土地を購入する際は注意がいりますが、はなから候補外としてしまうのはお勧めしません。
用途地域によって建物の種類や大きさが制限される
都市部にある土地の大半は、用途地域が設定されています。
用途地域とは、住居・商業・工業の各エリアを混在させない目的で定められた区分のことを指します。 エリアを区分すれば都市開発の効率が上がるうえ、景観や住環境も良くなると考えるからです。
したがって、建てられる建物の種類や大きさは用途地域の区分に応じて制限されます。 基本的に住宅街には工場や高層ビルが建てられないため、住民にとっては安心です。
ただし、以下のような注意点もあります。
- 希望通りの大きさや形状のマイホームが建たない場合がある
- 将来周りにビル等が立ち並んで暮らしにくくなる可能性がある
マイホームに対する制限については、3階建ての家を建てたい方は特に注意が必要です。 日光をさえぎらないように、3階部分を斜めにカットしなければならない場合などがあります。
また、建ぺい率や容積率といった、敷地の広さに対する床面積への制限にも気を付けなければなりません。 住宅街は建物の大きさに対する規制が厳しいため、マイホームのプランについて建築会社とよく相談しておきましょう。
狭小住宅は建て替えるべき？ 判断ポイントと建て替え時の注意点とは
また、中高層マンションが建てられる用途地域にマイホームを建てる場合は要注意です。 数年後に、周囲に高さのあるマンションができて、マイホームの日当たりや風通しをさえぎってしまう可能性が考えられるからです。
ただ、将来の予測は簡単ではありません。必ず不動産屋さんなどのプロに確認を取っておきましょう。
ハザードマップから危険な地域を推測できる
新しい地域にマイホームを建てて移り住む場合、地震や豪雨、台風等が引き起こす水害・土砂災害などのリスクがはっきりしません。そのため、土地を取引する際には、宅建士から自然災害に関する説明が必ずあります。
ただ、インターネットを使って自力で土地探しを行う場合は、自分で危険な地域を見極めなければなりません。 売主と連絡を取ってから危険性を把握するのでは非効率だからです。
そこで役立つのがハザードマップです。ハザードマップは、国土交通省が公開しています。
ハザードマップを直訳すると「危険地図」。
その名の通り、災害リスクの種類と程度が地図上に表示されます。
なお、ハザードパップを見方が分かると、火災保険の補償内容を選択する際にも役立ちます。 水害に遭うおそれのない地域だと分かれば、水害補償を外すことができるからです。 他にも避難場所の確認といった防災対策にも役立つので、ハザードマップはぜひ使えるようにしておきましょう。
非公開: 火災保険は火災だけの保険じゃない！？新築で抑えるべき3つの保険
マイホームの土地探しについてのまとめ
マイホームの土地探しを成功に導く5つのステップや、知っておきたい重要知識についてご紹介してまいりました。 マイホームを建てる場合、以下の5つのステップで土地を探すのがお勧めです。
- 条件の優先順位を決める
- 予算の配分を決める
- 建築会社探しを進める
- 不動産屋に相談する
- 土地を直接確認する
土地探しは基本的に不動産屋さんへ依頼すべきです。 もし、インターネットを使って自力で調べる場合、用途地域やハザードマップといった知識は最低限身に付けておきましょう。
いずれにしても、最初にやるべきことは変わりません。 まずは、土地に求める条件を整理し、優先順位を決めるところから始めてみてください。
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