「建て替え」と「住み替え」の違いを徹底解説

2つの家

これから新築を建てよう考えているけど「建て替えと住み替えはどちらが良いの?」とお悩みの方は多いのではないでしょうか。

建て替えと住み替えは似ているようで違います。建て替えは土地を探す手間が省けますが解体工事が必須です。しかし住み替えの場合、解体工事の必要はありませんが土地を探す必要があります。

このように、建て替えと住み替えには、お互いにメリットデメリットが存在します。

こちらの記事では、建て替えと住み替えの違い、メリットやデメリットについて、詳しくご紹介していきます。ぜひ参考にしてください。

建て替えと住み替えの違い

あなたは「建て替え」と「住み替え」の違いはご存知ですか?
メリットとデメリットを解説してく前に、まずは2つの違いについて見ていきましょう。

建て替えについて

建て替えとは、現在建っている家を解体し、土台から新たに住宅を建築することをいいます。
とくに空き家問題老朽化の問題が進む現在では、建て替えの需要は非常に大きいです。

建て替えを進める際には、まず現在ある建物を解体しなければならないため解体費用がかかります。
その他にも取り壊した際に必要な建物滅失登記や、工事中の仮住まいの手配など建て替え特有の費用や準備があるので、しっかり確認しておきましょう。

建物滅失登記とは?
建物滅失登記とは、建物を取り壊した際に申請しなければならないものです。
登記されている建物を完全に取り壊した際、その所有者が取り壊した日から一ヶ月以内に建物の滅失登記を申請をしなければなりません。
建物滅失登記にかかる費用は約4万円程度です。調査を依頼する業者によって価格は変動するので覚えておきましょう。

他にも「建物が焼けてなくなった際」「登記簿に存在しない建物が記録されている際」などにも建物滅失登記が必要です。

参考 建物を取り壊した/建物を新築した:法務局建物を取り壊した/建物を新築した:法務局

建て替えは土地を購入して家を新しくする場合と異なり、土地や物件購入にかかる費用がないため、その分を新築の費用に充てることができます。

住み替えについて

住み替えとは、住居を変えることをいいます。現在の住宅から購入した住宅へ、現在の住宅から中古の住宅へなど、住み替えには様々なパターンがあります。

また、住み替えする方の多くは、就職や転職、結婚、出産などの生活の変化に合わせて行うケースが多いです。

自宅を売却して新居を購入し住み替える際はタイミングが重要で、新居を購入するまえに家を売却することで売却金を住宅ローンの返済に充てることが出来ます。

しかし家の売却よりも新居の購入を先行した場合、家の売却が進まなければ住宅ローンの支払いが二重になることもあります。ですので段取りよく進めるためにも、売買のスケジュールや資金の計画はしっかり練るようにしましょう。

メリットとデメリット

違いも多く見られる建て替えと住み替えですが、金銭面や環境面などにおいても大きく差があります。

ここでは「建て替え」と「住み替え」のメリットとデメリットについて詳しく紹介していきます。
ぜひ参考にしてください。

建て替えのメリット

建替のメリットは4つあります。

  1. 土地を探す手間が省ける
  2. 慣れた土地に住める
  3. 今までの家の不満を解消できる
  4. 建て替えローンが利用できる
それぞれを詳しく説明していきます。

1.土地を探す手間が省ける

家を建て替える際のメリットとして一番考えらるのが「土地を探す費用や手間がかからない」という点です。
これまで住んでいた家を建て替えるわけですので、住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。

こちらは建て替えにおいて大きなメリットのひとつと言えるでしょう。

2.慣れた土地に住める

建て替えの場合、住んでいる場所は変更せず同じ土地に新しい建物が建つだけなので、住む地域は変わりません。

そのため慣れ親しんだ土地で暮らし続けることができるので、近所の挨拶回りや、お子さんがいる家庭は学校の手続きなど面倒なことを避けることがでます。

そのため新しい環境に馴染むのが苦手といった方にとっては、その後も変わらない日常生活を送れるといったメリットがあります。

3.今までの家の不満を解消できる

家を建て替えるにあたり、今まで不満だった間取り、さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。

転勤や結婚などで新たな土地が必要といったわけでもなく、家の間取りだけに不満があった場合はゼロから検討することができるので、今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。

4.建て替えローンが利用できる

現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。

さらに建て替えローンが組める金融機関には三井住友銀行りそな銀行イオン銀行といった大手が取り組んでいることもあり安心ですね。

中には、病気やトラブルで住宅ローンの返済が難しくなった場合のオプションを用意している金融機関もあります。

下記の記事では、建て替えローンについての詳細が記載されています。ぜひ参考にしてください。
参考 住宅ローンが残っていても建て替えのローンは組める! | コノイエコノイエ

建て替えのデメリット

建て替えのデメリット5つあります。

  1. 建替え中は仮住まいが必要
  2. 引越しが2回必要
  3. 建て替えができない場合もある
  4. 解体工事が必要
  5. 滅失登記が必要
それぞれ詳しく紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

1.建替え中は仮住まいが必要

建て替えの場合、別な土地に家を建てるわけではないので、今まで住んでいた建物を解体する作業があります。解体の作業後は、新たに新築を建てる作業に入ります。

ですので、解体の作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。

また、解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月~1年程度と言われています。
仮住まいに全ての荷物が入らないということもあるため、その場合は倉庫を借りることもあるでしょう。

その際は倉庫やコンテナの費用も必要になるで忘れずに確認しておきましょう。

また、仮住まいを探す際のポイントとしては「家具、家電付きの物件」「監理件数の多い会社で探す」などがあります。ぜひ探す際の参考にしてください。

参考 家づくりより大変!?建て替え時の仮住まいの見つけ方・選び方 | コノイエコノイエ

2.引越しが2回必要

建て替えの場合、最低でも2回の引越しが必要になります。

1回目の引越しは、現在住んでいる建物から、仮住まいへの引越しです。
2回目の引越しは、仮住まいから新築への引越しです。

単純に引越し費用が2倍になる点や、引越しという大掛かりな作業を2度も行う点において、こちらはデメリットと考えてもいいでしょう。

3.建て替えができない場合もある

今建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。
それを「再建築不可物件」といい、建て替えを考えている土地が再建築不可物件にあたる場合は建て替えができません。

再建築不可物件とは?
再建築不可物件とは、現在ある建物を壊して新たな建築が出来ない物件のことを指します。
前面道路が建築基準法の道路でない」「接道2m未満」の場合、再建築不可の物件の条件に当てはまります。
再建築不可物件

引用:SUMMO|再建築不可物件とは? 後悔しないために知っておきたい再建築不可物件のメリット・デメリット

また、売り出されている土地が古家付きの再建築不可物件の場合も同様です。

再建築不可物件の土地は周辺の同じ広さの土地よりも価格が低いというメリットがあります。しかし古家つきの土地を買い、その古家を建て替える目的で購入する場合などは十分に注意しましょう。

4.解体工事が必要

建て替えは、住み替えのように違う土地に移るわけでなく、今住んでいる建物を取り壊し、同じ土地に新たに建物を建てることになります。

ですので建て替えには解体工事が必須です。
解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして「坪単価×延床面積(坪数)」があります。

しかしこれはあくまで建物本体をとり壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。

解体工事は決して安くはないので、建て替えを考える際は費用面や手続きの流れなどをしっかり確認しておくようしにましょう。

下記のサイトでは解体工事に関する情報がたくさん紹介されています。ぜひ参考にしてください。
参考 解体工事の情報館 - 解体工事の悩み解決サイト。家の解体費用から解体業者の選び方解体工事の情報館

5.滅失登記が必要

滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。
建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと、以下のようなデメリットが生じます。

  • 土地の売却ができない
  • 固定資産税がかかり続ける
  • 建築許可がおりない(=建て替えができない)
  • 建物の所有者が亡くなった場合、滅失登記の手続きが大変になる
  • 滅失登記には申請義務があるため、怠ると10万円以下の罰金を払う場合がある

このように、滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなけばなりません。

固定資産税とは?
固定資産税とは、毎年1月1日時点で住宅やマンション、土地などの不動産を所有する方全員に発生する税金のことです。所有している限り払い続けなければならいものになります。

したがって、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう。

また、申請には約4万円程の費用が必要になります。
手間やプラスになる費用を考えても建て替えの際のデメリットひとつといっていいでしょう。

参考 建物を取り壊した/建物を新築した:法務局建物を取り壊した/建物を新築した:法務局

住み替えのメリット

住み替えのメリットは4つあります。

  1. 仮住まいの必要がない
  2. 内覧ができる
  3. 家の売却費用を新築の費用に充てられる
  4. 新しい生活環境を選べる
以上4つの各メリットを詳しく説明していきます。

1.仮住まいの必要がない

住み替えの場合は今住んでいる土地に住み続けるわけではありません。ですので住み替えの土地に建物がある場合はすぐに移り住むことができます。

土地のみを購入し新しく家を建てることになっても、引き渡し日まで現在の家に住み続けることができるので、仮住まいの必要性はほぼありません。

建て替えの際と違い、仮住まいの費用がないのと、引っ越し費用が一回で済む点においては金銭的な面おいてに大きなメリットになるでしょう。

2.内覧が出来る

更地の土地ではなく建物がついてる場合は、その建物を内覧し購入を決めることができます。新築でなくても、こうして自分の理想の家を見つける方は多いです。

新築は自分の理想を形にできるといったメリットがありますが、完成までの形が見えず完成後にギャップを感じることも少なくありません。

見た目だけのギャップだけでなく、住んでみたら意外と住みづらいなど、完成後でないと分からないギャップも多いでしょう。

しかし住み替えで家を探すのであれば、内覧を通して今後の生活をイメージすることができ、住む前と住んだ後でのギャップが少なく済みます。実際に建物に触れ、環境などもあわせて見ることができるので、比較検討がしやすいといったメリットがあります。

また、費用面においては中古住宅を購入すれば新築を建てるよりも安く購入することができる点においてメリットがあるでしょう。

3.家の売却費用を新築の費用に充てられる

こちらは費用面において大きなメリットになります。

住み替えの際は、現在住んでいる家を売りに出すことができます。ですので、その家が売却された場合は、その売却費用を新築を購入する資金に充てることができます。

家の売却価格によっては、新築を購入してもお金が余ったという例も存在します。

また、売却が決まるまでは賃貸として家を貸し出すことで、さらに資金を工面する方法もありますので覚えておきましょう。

4.新しい生活環境を選べる

住み替えの場合は今住んでいる土地ではなく、新たな土地に移り住むことをいいますので、いちから自分に合った土地を選ぶことができます。

子育てや結婚といったラフスタイルの変化だけでなく、転職や転勤といった自身のライフスタイルの変化に合わせて、最適な土地を選ぶことが可能になります。

新しい環境とは、なにも土地だけではありません。一軒家からマンションへ、マンションから賃貸へと建物の幅も様々です。特に一軒家を購入する場合は、自分好みの家にするためにリフォームなので様々な注文を出すことも可能です。

住み替えのデメリット

住み替えのデメリットは4つあります。

  1. 住宅ローンを一括返済をする必要がある
  2. 土地と家を売却する手間がかかる
  3. 各種税金がかかる
  4. 新しい環境に馴染む必要がある
以上5つのデメリットを詳しく紹介していきます。

1.住宅ローンを一括返済をする必要がある

住み替え(土地から購入)の場合、完済していない住宅ローンを一括返済する必要があります。
一般的には家の売却資金で住宅ローンを一括返済することになりますが、その場合はタイミング重要で、新築の土地購入と家の売却するタイミングを合わせる必要があります。

タイミングが合わない場合は、住み替え先の住宅ローンに払いきれなかった住宅ローンの残債を上乗せする形になってしまいます。

ですので住宅ローンを一括返済しておくことが重要です。

2.土地と家を売却する手間がかかる

住み替えの場合、新しい土地に引っ越すので以前まで住んでいた土地や家を売却する必要があります。
売却する点においては金銭的にプラスになるかもしれませんが、土地を売却するための手間や時間を考えるとデメリットと考えることもできます。

また、手間をかけたにも関わらず、住宅ローンの関係や景気によっては、当初の予想よりも低い価格で売却されてしまうこともあります。

その際は、時間的にも金銭的にも大きなダメージとなるでしょう。

3.各種税金がかかる

住み替えの場合、古い家の売却時と、新しい土地の購入時に不動産仲介手数料や登記費用といった、各種税金が必要になってきます。

売却時にかかる費用の内訳は以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • ローン一括返済費用
  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • その他費用

一般的に家を売却する際にかかる費用は、売却額の5~7%といわれています。

また購入時かかる費用の内訳は下記の通りです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 住宅ローンの関連費用
  • 保険料(火災保険・地震保険など)
  • その他費用

一般的に家を購入する際にかかる費用は、購入額の5~8%といわれています。

家の売却時や家を購入する際に、あらやる税金でお金が飛んでしまうのはあまり嬉しくはないですね。

4.新しい環境に馴染む必要がある

住み替えは全く新しい環境に身を置くことになるので、その環境に慣れる必要があります。

近隣の方に挨拶に周り、新たに関係を作っていく他、買い物場所や病院なども新たに開拓していかなければなりません。ですので建て替え時にはない精神的な負担がかかるでしょう。

また、子どもがいれば学校の手続きをしなければならなかったり、他にもあらゆる契約書の住所変更など、細かな手間が多いのも特徴です。

まとめ

建て替え」と「住み替え」は似ているようで全く違います。

お互いにメリットやデメリットが存在しますが、コスト的な面を抜いたら精神面や手間などが大きく見られたかと思います。しかしこうした精神面の場合、自身の気持ちの持ち方が何よりも重要になるで、一概にデメリットとも言い切れません。

まずは自身の経済状況や、今後何を一番優先したいのかをしっかり考えた上で決めるようにしましょう。